تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی همراه با قیمت واحدهای مسکونی

تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر بازار پیش‌فروش

به نقل از گــروه سـرمایه گذاری مرواریــد سازندگان مسکن معتقدند با توجه به افزایش لحظه‌ای مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر، هزینه ساخت با افزایش چشمگیری مواجه شده و بسیاری از پیش‌فروش کنندگان آپارتمان، اکنون در حاشیه زیان قرار گرفته‌اند. سازندگان مسکن معتقدند با توجه به افزایش لحظه‌ای مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر، هزینه ساخت و ساز قابل پیش بینی نیست و بسیاری از سازندگانی که مدت‌ها قبل اقدام به پیش‌فروش کرده‌اند، اکنون در حاشیه زیان قرار گرفته‌اند.

سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور در ۱۰ تیرماه امسال در پاسخ به نامه ۲۱ خرداد ماه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، هزینه احداث هر مترمربع واحد مسکونی را اعلام کرد که در آن قیمت‌ها برای واحدهای مصرفی (یک تا دو طبقه) متری ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و برای واحدهای نسبتاً لوکس (۱۶ طبقه به بالا) متری حدوداً ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان نرخ گذاری شده بود.

نرخ‌هایی که حتی با قیمت‌های سال قبل از آن نیز همخوانی نداشت و با اعتراض بسیاری از سازندگان همراه شد چرا که آنها می‌گفتند در واقعیت بازار، نرخ تمام شده بسیار بالاتر از نرخ‌هایی است که سازمان نظام مهندسی ساختمان اعلام کرده است. هنوز ۳ ماه از نرخ گذاری مذکور برای سال جاری نگذشته است اما به نظر می‌رسد هزینه‌های واقعی ساخت و ساز هر متر مربع از واحدهای مسکونی مصرفی به دو و نیم تا ۳ برابر قیمتی رسیده که نظام مهندسی ساختمان برای امسال طراحی کرده است.

جهت اطلاع از پروژه نیکان به وبسایت مسکن صدف مراجعه فرمایید.

ماجراهای ۶ ماهه میلگرد

قیمت فولاد (میلگرد) و تیرآهن طی ماه‌های اخیر خبرساز شده است و به گفته مهندسان ساختمان، تا یک چهارم هزینه ساخت و ساز را حتی برای سازه‌های بتنی، قیمت فلزات تشکیل می‌دهد.

علی نیکزاد نایب رئیس مجلس و عضو کمیسیون عمران تا کنون جلسات متعددی با سرپرستان و نهایتاً وزیر صمت در چند ماه اخیر برای پیدا کردن راه حلی جهت کاهش یا حداقل ثبات قیمت میلگرد و تیرآهن برگزار کرد؛ حتی در مقطعی که مدرس خیابانی، سرپرستی وزارت صمت را بر عهده داشت، توانست صورتجلسه‌ای در کمیسیون عمران با حضور سرپرست اسبق این وزارت خانه تنظیم کند که میلگرد به پروژه‌های ساختمانی با قیمت حداکثر کیلویی ۸ هزار و ۵۰۰ تومان تزریق شود.

صورت جلسه‌ای که قرار بود به هیئت دولت هم برود و مجوز دولت را نیز اخذ کند؛ اما به دلیل تفاوت زیاد قیمت تعیین شده با قیمت بازار آزاد میلگرد که بعضاً تا کیلویی ۱۲ هزار و ۵۰۰ تومان هم عرضه می‌شود، هیچ گاه نه رنگ تصویب دولت گرفت و نه بوی اجرا از آن به مشام رسید.

ضمن اینکه نایب رئیس مجلس تلاش زیادی برای موافقت وزارت صمت با فروش میلگرد و فولاد خارج از بورس کالا به پروژه‌های مسکونی داشت که نهایتاً رزم حسینی وزیر صمت آب پاکی را روی دست موافقان عرضه فولاد خارج از بورس ریخت و اعلام کرد فولاد صرفاً باید از طریق سازوکار بورس کالا عرضه شود؛ اما فولادسازان مکلفند همه محصول خود را به بورس بیاورند و حق دپوی بخشی از آن در کارخانه یا فروش خارج از بورس را ندارند تا قیمت تمام شده میلگرد در ساخت و ساز کنترل شود.

موافقت با افزایش قیمت سیمان

بر اساس اعلام شرکت‌های تولیدکننده سیمان در سامانه کدال (سامانه شفاف سازی شرکت‌های بورسی)، سیمان نیز در روزهای اخیر توانسته به بهانه افزایش قیمت پاکت، مجوز افزایش ۱۰ درصدی قیمت را از ستاد تنظیم بازار اخذ کند. آخرین مجوز افزایش قیمت مربوط به تیرماه بود که هر پاکت سیمان، ۱۷ هزار و ۵۰۰ تومان قیمت گذاری شده بود.

قیمت ساخت هر متر آپارتمان ۶ میلیون تومان؛ قیمت یک متر آپارتمان آماده ۲۴ میلیون تومان!

به گفته انبوه سازان، هزینه تمام شده ساخت و ساز مسکن مصرفی تا متری ۶ میلیون تومان رسیده است؛ از سوی دیگر بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران برای شهریور ماه امسال، ۲۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. بنابراین قیمت تمام شده ساخت و ساز تنها ۲۴.۶ درصد از هزینه یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد و بیش از ۷۵ درصد مابقی، ظاهراً به قیمت زمین تعلق دارد.

نرخ گذاری ساخت مسکن ملی، متری ۲.۷ میلیون

این در حالی است که گفته می‌شود معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در ابلاغیه‌ای به ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، هزینه ساخت واحدهای مسکونی ذیل طرح اقدام ملی مسکن را متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بابت امضای قرارداد با سازندگان و پیمانکاران اعلام کرده که این نرخ تا کنون از سوی معاونت مسکن وزارت راه، نه تأیید شده و نه تکذیب؛ قیمتی که احتمالاً صحت داشته باشد. و مشخص نیست با قیمت‌های فعلی مصالح ساختمانی، چگونه قرار است هر مترمربع مسکن ملی با ۲.۷ میلیون تومان ساخته شود.

هزینه ساخت ۴۰ درصد افزایش یافته است

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران درباره قیمت تمام شده هر متر ساخت و ساز اظهار داشت: در حال حاضر قیمت ساخت و ساز بدون هزینه پروانه ساختمانی و انشعابات آب، برق و گاز، متری ۴.۵ تا ۵ میلیون تومان است. بابت پروانه و انشعابات هم متری یک میلیون تومان باید اضافه کرد.

وی ادامه داد: این نرخ‌ها در مقایسه با سال گذشته تا ۴۰ درصد افزایش قیمت داشته است. این قیمت‌ها روز به روز تغییر می‌کند و اگر امروز تیرآهن بخرید ممکن است با قیمت آن در روز قبل یا بعدش متفاوت باشد.

رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران درباره هزینه تمام شده ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده با توجه به رایگان بودن هزینه صدور پروانه ساخت و نیز عدم نیاز به خرید انشعابات آب، برق و گاز، گفت: در بافت فرسوده به خصوص در اماکنی که ریزدانه بوده و فشردگی داشته باشد، هزینه جابه‌جایی مصالح، انتقال کمپرسی سیمان و نصب آهن آلات در سازه ممکن است به سازنده تحمیل شود در غیر این صورت، هزینه نوسازی بافت فرسوده کمتر خواهد بود.

دبیر کانون انبوه سازان کشور: پیش‌فروش کننده‌ها ورشکست شده‌اند

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور نیز اظهار داشت: تورم مصالح ساختمانی صرفاً در بخش میلگرد طی ۹ ماه گذشته از ابتدای زمستان ۹۸ که کیلویی ۴ هزار تومان بود تا پایان شهریور ۹۹ که به متری ۱۲ هزار تومان رسید، ۳۰۰ درصد بوده است.

وی یادآور شد: این تلاطم بازار مصالح ساختمانی سبب شده تا هم مصالح فروشان و بنکداران عمده بازار آهن آلات از فروش تیرآهن و میلگرد و بعضاً سیمان خودداری کنند و هم سازندگان متضرر شوند.

پورحاجت گفت: به عنوان مثال سال گذشته برخی سازندگان قرارداد پیش فروش مسکن با پیش خریداران با متری ۱۳ میلیون تومان به امضا رسانده‌اند؛ در حالی که همان واحد متری ۲۴ میلیون تومان به فروش می‌رسد و حالا با بالا رفتن شدید قیمت مصالح ساختمانی، بسیاری از سازندگانی که با مبنای نرخ‌های قبلی مصالح ساختمانی پیش فروش انجام داده‌اند، دچار مشکل جدی شده‌اند؛ آنها مجبور به تکمیل ساختمان با نرخی که ابتدای قرارداد متعهد شده‌اند، هستند اما کل سرمایه آنها از بین رفته و امیدی به بازگشت سرمایه خود ندارند.

ساخت و ساز در گردنه «خاموشی»

بازار مصالح ساختمانی در تهران با رفت و برگشت تورمی روبه‌رو شد. در طول چهار فصل۱۴۰۰ شیب تورم ساخت در پایتخت روند کاهشی داشته است. اما تحقیقات میدانی از اوضاع این بازار در بهار۱۴۰۱، تغییر دوباره شیب رشد قیمت‌ها به سمت بالا را نشان می‌دهد. تولید نهاده‌های ساختمانی با توجه به احتمال تکرار بی‌برقی در تابستان، در گردنه «خاموشی» قرار گرفته است.

سریال کاهشی تورم مصالح ساختمانی در فصل زمستان نیز ادامه پیدا کرد. پس از آنکه در بهار پارسال تورم مصالح ساختمانی به بیش از ۱۰۰‌درصد رسید و در قله قرار گرفت، مسیر کاهش تورم آغاز شد، طوری که در فصول تابستان و پاییز تورم ساختمانی به ۶۵ و سپس ۶/ ۳۹‌درصد رسید. این در حالی است که تازه‌‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد در زمستان ۱۴۰۰ نیز روند افت تورم ساختمانی ادامه پیدا کرد، طوری که تورم نقطه‌‌ای مصالح در این فصل با رسیدن به ایستگاه ۳۵‌درصد، به حدود یک‌سوم این نرخ در شروع سالی که گذشت رسید.

با این حال بازار مصالح ساختمانی اکنون تحت‌تاثیر استرس خاموشی‌‌های رایج چند سال اخیر قرار گرفته و درباره ادامه سریال کاهشی تورم ساختمانی تردید وجود دارد؛ کمااینکه بررسی تازه‌‌ترین نرخ‌ها در بازار مصالح نشان از افزایش بین ۲۰ تا بیش از ۴۰‌درصدی قیمت برخی اقلام کلیدی و پرمصرف در ساخت‌‌وسازها نظیر سیمان، گچ و آهن طی یکی دو ماه اخیر دارد.