درخواست سند برای ملک قولنامه ای
دریافت سند رسمی برای املاک قولنامه ای، گامی اساسی برای تضمین مالکیت و جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی است و این فرآیند از طریق سامانه ثبت ملک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قابل پیگیری است. این مقاله، راهنمای جامعی برای مالکین املاک قولنامه ای ارائه می دهد تا با آگاهی از قوانین، مراحل اداری و مدارک مورد نیاز، به سهولت سند تک برگ خود را دریافت کنند.
امنیت حقوقی مالکیت از دیرباز یکی از مهم ترین دغدغه های افراد در جامعه بوده است. در حوزه املاک، وجود اسناد رسمی، ستون فقرات این امنیت را تشکیل می دهد. برخلاف تصور رایج، قولنامه ها، که در اصطلاح حقوقی به عنوان اسناد عادی شناخته می شوند، نمی توانند به تنهایی تضمین کننده مالکیت کامل و بدون چالش باشند. این اسناد، هرچند در عرف معاملات رواج دارند، اما در برابر اشخاص ثالث یا در مواجهه با دعاوی حقوقی، از اعتبار محدودی برخوردارند. اهمیت دریافت سند رسمی تک برگ برای املاک قولنامه ای، تنها به ارتقاء امنیت حقوقی محدود نمی شود؛ بلکه شامل افزایش ارزش ملک، تسهیل در فرآیندهای بانکی و دریافت تسهیلات، و امکان برنامه ریزی بلندمدت برای ملک نیز می گردد.
با توجه به تغییرات اخیر در قوانین، به ویژه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که در تیر ماه ۱۴۰۳ به تصویب رسید، موضوع تبدیل قولنامه به سند رسمی بیش از پیش اهمیت یافته است. این قانون، با هدف ساماندهی بازار املاک و کاهش پرونده های قضایی مربوط به اختلافات ملکی، مهلت های مشخصی را برای ثبت رسمی معاملات قولنامه ای تعیین کرده و تبعات عدم ثبت را نیز پیش بینی نموده است. بنابراین، آگاهی از جزئیات این قوانین، فرآیندهای اداری و حقوقی مرتبط، و مدارک لازم برای دریافت سند تک برگ، برای هر مالک ملک قولنامه ای حیاتی است. این مقاله با رویکردی تحلیلی و کاربردی، به بررسی تمامی ابعاد این فرآیند می پردازد تا مسیر دریافت سند رسمی را برای شما شفاف و هموار سازد.
قولنامه چیست و چرا برای مالکیت کافی نیست؟
تعریف حقوقی قولنامه (سند عادی) و مبایعه نامه
در نظام حقوقی ایران، اسناد به دو دسته اصلی رسمی و عادی تقسیم می شوند. سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. در مقابل، سند عادی، سندی است که فاقد این شرایط باشد.
قولنامه و مبایعه نامه هر دو از جمله اسناد عادی محسوب می شوند که در عرف جامعه برای انجام معاملات املاک کاربرد گسترده ای دارند. تفاوت اصلی آن ها در ماهیت حقوقی شان نهفته است. قولنامه (عهدنامه)، به قراردادی اطلاق می شود که طرفین در آن، تعهد به انجام معامله ای در آینده می کنند؛ به عبارت دیگر، قولنامه، سندی است که به موجب آن، دو طرف توافق می کنند که در آینده نسبت به انعقاد یک قرارداد دیگر اقدام کنند. مثلاً، قول می دهند که در تاریخ معین، معامله خرید و فروش قطعی را در دفترخانه رسمی انجام دهند.
در مقابل، مبایعه نامه، قراردادی است که به موجب آن، بیع (خرید و فروش) محقق می شود و در واقع، مالکیتی را از فروشنده به خریدار منتقل می کند. حتی اگر هنوز سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده باشد، مبایعه نامه به خودی خود وقوع معامله را اثبات می کند و تعهد به انتقال سند رسمی نیز بخشی از آن است. هرچند مبایعه نامه از نظر ماهوی قوی تر از قولنامه محض است، اما هر دو در دسته اسناد عادی قرار می گیرند و تا زمانی که به ثبت رسمی نرسند، از اعتبار سند رسمی برخوردار نیستند.
ریسک ها و مشکلات حقوقی املاک قولنامه ای
تکیه بر اسناد عادی مانند قولنامه برای اثبات مالکیت، با ریسک های حقوقی قابل توجهی همراه است که می تواند امنیت سرمایه و آسایش خاطر مالکین را به شدت به خطر اندازد. برخی از این مشکلات عبارتند از:
- کلاهبرداری و فروش مال غیر: یکی از جدی ترین خطرات، امکان فروش یک ملک به چندین نفر با قولنامه های مختلف است. از آنجایی که مالکیت رسمی ثبت نشده، استعلام دقیق از وضعیت ملک دشوار بوده و کلاهبرداران می توانند با فروش های متعدد، خریداران را متضرر سازند.
- دعاوی معارضین و ادعاهای مالکیت: در صورت بروز ادعای مالکیت از سوی اشخاص ثالث، اثبات تصرف و مالکیت بر اساس قولنامه دشوارتر از سند رسمی است و می تواند منجر به فرسایش در دادگاه ها و صرف هزینه های گزاف حقوقی شود.
- عدم اعتبار در مراجع رسمی: بسیاری از نهادها و مراجع دولتی و بانکی، قولنامه را به عنوان سند معتبر مالکیت نمی پذیرند. این موضوع می تواند در دریافت وام، پروانه ساخت، انشعابات، و حتی در امور وراثت مشکل ساز شود.
- مشکلات در انتقال مالکیت به وراث: پس از فوت مالک قولنامه ای، فرآیند انتقال مالکیت به وراث، پیچیده تر و زمان برتر خواهد بود و نیاز به طی مراحل اثبات مالکیت در دادگاه خواهد داشت.
- تأثیر قوانین جدید: با تصویب قوانین جدیدی مانند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، اعتبار قولنامه ها در آینده کاهش یافته و عدم ثبت آن ها می تواند تبعات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.
اهمیت سند رسمی (تک برگ) برای امنیت مالکیت
سند رسمی تک برگ، سندی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شود و حاوی اطلاعات دقیق و منحصربه فرد ملک شامل مختصات UTM، شماره پلاک ثبتی، مشخصات مالک و جزئیات دقیق جغرافیایی است. تفاوت اساسی سند رسمی با قولنامه در اعتبار قانونی غیرقابل خدشه آن است. در حالی که قولنامه یک توافق خصوصی است، سند رسمی مبنای مالکیت قانونی در کشور محسوب می شود.
مزایای داشتن سند تک برگ عبارتند از:
- افزایش ارزش ملک: املاک دارای سند رسمی، همواره از ارزش و اعتبار بیشتری در بازار برخوردارند.
- اعتبار حقوقی کامل: سند تک برگ در تمامی مراجع قضایی و اداری به عنوان دلیل قطعی مالکیت پذیرفته می شود و امکان انکار یا تخدیش آن بسیار دشوار است.
- تسهیل معاملات: خرید و فروش، رهن و اجاره، و سایر معاملات ملکی با وجود سند رسمی به سادگی و سرعت بیشتری انجام می شود و ریسک کلاهبرداری به حداقل می رسد.
- دسترسی به تسهیلات بانکی: بانک ها برای اعطای وام و تسهیلات، سند رسمی ملک را به عنوان وثیقه معتبر می پذیرند.
- جلوگیری از دعاوی معارض: اطلاعات دقیق ثبتی و مختصات UTM در سند تک برگ، از بروز اختلافات ملکی و ادعاهای معارضین جلوگیری می کند.
نگاهی به قوانین جدید و الزام به ثبت رسمی معاملات
در سال های اخیر، قانون گذار برای ساماندهی وضعیت املاک فاقد سند رسمی و کاهش اختلافات ناشی از معاملات قولنامه ای، اقدامات مهمی انجام داده است. دو قانون کلیدی در این زمینه عبارتند از:
- «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» (ماده ۱۴۷ و ۱۴۸): این قانون، که در آذر ماه ۱۳۹۰ به اجرا درآمد، به مالکین املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند اما به دلایل مختلف (مانند قولنامه، فوت مالک، عدم دسترسی به مالکین قبلی و…) موفق به اخذ سند رسمی نشده اند، اجازه می دهد تا با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، برای دریافت سند اقدام کنند. این قانون برای املاکی کاربرد دارد که مالکیت آن ها بر اساس اسناد عادی محرز است و متقاضی در ملک تصرف دارد.
- «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب تیر ماه ۱۴۰۳): این قانون، نقطه عطفی در تاریخ ثبت اسناد کشور محسوب می شود. هدف اصلی آن، پایان دادن به معاملات قولنامه ای و اجباری کردن ثبت تمامی معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی است. بر اساس این قانون، تمامی قولنامه ها و مبایعه نامه هایی که پس از مهلت قانونی (اعلام شده تا سال ۱۴۰۶) به ثبت رسمی نرسند، در مراجع قضایی و اداری فاقد اعتبار خواهند بود و تنها اسناد رسمی به عنوان مدرک مالکیت پذیرفته می شوند. این قانون نه تنها بر معاملات آتی تأثیر می گذارد، بلکه مالکین فعلی املاک قولنامه ای را نیز ملزم می کند تا در مهلت مقرر برای تبدیل اسناد عادی خود به رسمی اقدام کنند. عدم توجه به این قانون می تواند تبعات جبران ناپذیری برای مالکین به همراه داشته باشد.
آگاهی از این قوانین و اقدام به موقع برای ثبت رسمی ملک، نه تنها از ضررهای احتمالی جلوگیری می کند، بلکه به پایداری و شفافیت بیشتر در بازار مسکن نیز کمک شایانی می نماید.
شرایط کلی املاک مشمول دریافت سند رسمی از طریق سامانه ها
اصلی ترین شرایط پذیرش درخواست در سامانه ثبت ملک
برای اینکه درخواست درخواست سند برای ملک قولنامه ای در سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir) پذیرفته شود، ملک مورد نظر باید واجد شرایط کلیدی زیر باشد:
- سابقه ثبتی ملک: اساسی ترین شرط، وجود سابقه ثبتی برای ملک است؛ یعنی ملک باید دارای پلاک ثبتی اصلی و فرعی مشخصی باشد که پیشتر در دفاتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نام شخص یا اشخاصی ثبت شده باشد. این به معنای آن است که ملک فاقد سند رسمی به هیچ وجه نباید جزو اراضی ملی، دولتی، منابع طبیعی، و یا موقوفات عام باشد، مگر در موارد خاص اعیانی در اراضی وقفی.
- تصرف متقاضی در ملک: متقاضی باید در ملک مورد نظر تصرف بلامنازع و بدون معارض داشته باشد. این تصرف می تواند به صورت احداث بنا، دیوارکشی، کشت و زرع، یا هرگونه عملیات عمرانی و بهره برداری باشد که نشان دهنده حاکمیت متقاضی بر ملک است. در مورد زمین های خالی، اثبات تصرف اهمیت بیشتری پیدا می کند و وجود دیوارکشی یا بنا (حتی کوچک) می تواند به این امر کمک کند.
- عدم وجود سند رسمی به نام متقاضی یا فروشنده: درخواست سند از طریق سامانه تعیین تکلیف، زمانی موضوعیت پیدا می کند که متقاضی (یا فروشنده قبلی او) سند رسمی نداشته باشد. اگر ملک دارای سند رسمی به نام فروشنده یا احدی از ایادی قبلی باشد، مسیر حقوقی متفاوت خواهد بود (دعوای الزام به تنظیم سند رسمی).
انواع املاکی که می توان برای آن ها درخواست سند کرد
قانون تعیین تکلیف، طیف وسیعی از املاک را شامل می شود که مالکین آن ها می توانند برای دریافت سند رسمی اقدام کنند:
- زمین های کشاورزی و باغات: این اراضی، به شرط داشتن سابقه ثبتی و عدم تداخل با اراضی ملی یا دولتی، مشمول این قانون می شوند. اهمیت ضوابط جهاد کشاورزی و کاربری زمین در این موارد بالاست.
- زمین های خالی در بافت شهری و روستایی: به شرط اینکه در طرح های توسعه شهری یا روستایی (طرح هادی) قرار گیرند و دارای تصرف مشخص (مثل دیوارکشی) باشند، می توان برای آن ها درخواست سند کرد.
- خانه های کلنگی و دارای بنا: این نوع املاک به دلیل وجود بنا و تصرف فیزیکی، غالباً ساده تر می توانند مراحل دریافت سند را طی کنند.
- واحدهای آپارتمانی و تجاری: در مجتمع هایی که پایان کار ندارند یا مالکین آن ها به دلایل مختلف سند تفکیکی دریافت نکرده اند، می توان برای قدرالسهم مشاعی از عرصه (زمین) و حتی اعیانی (ساختمان) اقدام کرد. البته چالش هایی مانند عدم پایان کار ممکن است وجود داشته باشد.
انتخاب مسیر صحیح: سامانه ثبت ملک (ماده ۱۴۷) یا سامانه ساغر (قانون الزام)؟
با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، دو مسیر اصلی برای درخواست سند برای املاک قولنامه ای مطرح می شود که بسته به وضعیت ملک، باید مسیر صحیح را انتخاب کرد:
- سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir) بر اساس ماده ۱۴۷: این سامانه عمدتاً برای املاکی کاربرد دارد که دارای سابقه ثبتی هستند اما به دلیل معامله با اسناد عادی و عدم دسترسی به مالک رسمی یا وراث او، امکان دریافت سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. این قانون به هیئت های حل اختلاف ثبتی اختیاراتی برای رسیدگی به این پرونده ها و صدور سند می دهد.
- سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیررسمی) بر اساس قانون الزام: این سامانه در راستای اجرای قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات راه اندازی شده است. هدف اصلی آن ثبت تمامی معاملات قولنامه ای و اسناد عادی در یک سامانه متمرکز است تا اعتبار آن ها به تدریج رسمیت یابد و یا برای آن ها سند رسمی صادر شود. این سامانه بیشتر برای معاملات جاری و آینده و همچنین برای تبدیل اعتبار قولنامه های موجود به سند رسمی طراحی شده است.
راهنمایی برای تشخیص: اگر ملک شما سال هاست با قولنامه معامله شده و مشکل اصلی عدم دسترسی به مالک رسمی یا فقدان سند مادر است، ابتدا باید از طریق سامانه ثبت ملک (ماده ۱۴۷) اقدام کنید. اما اگر می خواهید اعتبار قولنامه خود را بر اساس قانون جدید حفظ کنید و در آینده برای آن سند بگیرید، یا اینکه معامله ای جدید با قولنامه انجام داده اید، باید به سامانه ساغر مراجعه کنید. در بسیاری از موارد، این دو سامانه مکمل یکدیگر عمل می کنند و مشاوره با کارشناسان حقوقی می تواند در انتخاب مسیر صحیح راهگشا باشد.
راهنمای گام به گام درخواست سند برای ملک قولنامه ای (از طریق سامانه sabtemelk.ssaa.ir)
فرآیند دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای از طریق سامانه ثبت ملک، شامل چندین مرحله دقیق و حیاتی است که هر متقاضی باید با دقت آن ها را طی کند. این راهنما به شما کمک می کند تا با آمادگی کامل، این مسیر را دنبال کنید.
پیش نیازها و آماده سازی اولیه
پیش از ورود به سامانه و آغاز ثبت درخواست، باید مدارک و اطلاعات اولیه را آماده کنید:
- مدارک شناسایی معتبر: کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی (و در صورت لزوم، وکیل). برای اشخاص حقوقی، اساسنامه و مدارک نماینده قانونی.
- جمع آوری قولنامه های قبلی (زنجیره ایادی ماقبل): تمامی قولنامه ها یا مبایعه نامه هایی که از آخرین مالک ثبت شده در اداره ثبت تا شما منتقل شده است، باید جمع آوری و کپی برابر اصل شوند. این زنجیره برای اثبات مالکیت حیاتی است.
تهیه مدارک فنی حیاتی: نقشه UTM و گواهی تعیین مختصات
نقشه UTM یکی از مهمترین مدارک فنی در این فرآیند است و بدون آن، درخواست شما پذیرفته نخواهد شد. این نقشه باید توسط کارشناس نقشه برداری رسمی (نظام مهندسی یا دادگستری) تهیه و ممهور شود.
- اهمیت و کاربرد نقشه UTM: این نقشه، مختصات دقیق جغرافیایی گوشه های ملک (با دقت سانتی متر)، ابعاد، و مساحت دقیق آن را در یک سیستم مختصات جهانی مشخص می کند. این اطلاعات برای ثبت ملک در سامانه کاداستر کشور ضروری است.
- نقش کارشناس نقشه برداری رسمی: تنها نقشه برداران دارای پروانه صلاحیت دار می توانند این نقشه و گواهی تعیین مختصات را تهیه کنند.
- نکات تهیه نقشه برای انواع املاک:
- باغ و زمین کشاورزی: باید انطباق تصرفات با قولنامه و عدم تداخل با اراضی مجاور به دقت بررسی شود. دیوارکشی ها و حدود عرفی در اینجا نقش مهمی دارند.
- زمین خالی: در صورت عدم وجود دیوارکشی، تعیین مختصات بر اساس نقشه های تفکیکی منطقه یا دیوارهای املاک مجاور انجام می شود.
- خانه کلنگی: نقشه برداری بر اساس دیوارهای موجود و زیربنا انجام می شود. وضعیت دیوار مشترک با همسایگان باید مشخص باشد.
- آپارتمان و تجاری: نقشه برداری از عرصه ملک (زمین زیربنا) انجام شده و قدرالسهم مشاعی هر واحد از زمین محاسبه می شود. نیازی به ورود به داخل واحد نیست.
شناسایی و استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی
پلاک ثبتی، شناسه منحصر به فرد ملک در دفاتر ثبت است و بدون آن امکان ثبت درخواست سند وجود ندارد.
- چرا پلاک ثبتی مهم است؟ پلاک ثبتی، ارتباط ملک شما را با سابقه ثبتی آن در دفاتر املاک سازمان ثبت برقرار می کند.
- روش های یافتن پلاک ثبتی: در صورت عدم ذکر در قولنامه ها یا اسناد قبلی، باید از کارشناسان امور ثبتی که به بانک اطلاعات کاداستر دسترسی دارند، کمک بگیرید. این کار با تطبیق نقشه UTM ملک با نقشه های ثبتی منطقه انجام می شود.
- پلاک ثبتی اصلی و فرعی: هر ملک دارای یک پلاک ثبتی اصلی (که معمولاً برای یک منطقه بزرگ است) و یک یا چند پلاک فرعی (که مشخص کننده قطعه دقیق زمین است) می باشد.
ثبت نام آنلاین در سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir)
پس از آماده سازی مدارک، باید به صورت آنلاین درخواست خود را ثبت کنید:
- ورود به سامانه: به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir مراجعه و گزینه «درخواست پذیرش جدید» را انتخاب کنید.
- تکمیل فرم های تقاضانامه: مشخصات متقاضی (شامل کدملی، شماره همراه و آدرس دقیق)، مشخصات ملک (نوع، متراژ تقریبی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی) و موضوع درخواست را با دقت وارد نمایید. تمامی فیلدهای ستاره دار الزامی هستند.
- بارگذاری مدارک دیجیتال: اسکن تمامی مدارک شناسایی، قولنامه ها، و به ویژه نقشه UTM و گواهی تعیین مختصات را با فرمت و حجم مجاز (معمولاً زیر ۱۵۰ کیلوبایت) در سامانه بارگذاری کنید.
پرداخت هزینه اولیه درخواست و چاپ تقاضانامه
پس از تکمیل فرم ها و بارگذاری مدارک:
- مبلغ دقیق واریزی: هزینه اولیه پذیرش درخواست (در سال ۱۴۰۳ مبلغ ۱۸۵ هزار تومان) را به صورت آنلاین یا از طریق فیش بانکی به حساب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پرداخت کنید.
- چاپ تقاضانامه: پس از پرداخت، تقاضانامه الکترونیکی را چاپ کرده و آن را امضا و اثر انگشت بزنید.
ارسال مدارک فیزیکی از طریق پست سفارشی
مرحله بعدی، ارسال مدارک فیزیکی است:
- چک لیست مدارک پستی: نسخه چاپی و امضا شده تقاضانامه، کپی برابر اصل تمامی قولنامه ها (زنجیره ایادی)، کپی برابر اصل مدارک شناسایی، نقشه UTM و گواهی تعیین مختصات ممهور شده توسط نقشه بردار.
- اهمیت درج کد رهگیری پستی: پس از ارسال پاکت پستی، کد رهگیری ۲۰ رقمی پستی را در قسمت مربوطه در سامانه ثبت کنید.
پیگیری پرونده و مراحل بررسی توسط هیئت تعیین تکلیف
پس از ارسال مدارک، پرونده شما وارد مرحله بررسی می شود:
- نقش دبیرخانه هیئت: دبیرخانه هیئت تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند، پس از دریافت مدارک، پرونده را تشکیل داده و از طریق پیامک به شما اطلاع رسانی می کند.
- بازدید کارشناس از ملک: کارشناسان منتخب اداره ثبت، ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ تشکیل پرونده، از ملک بازدید کرده و صورتجلسه تصرف تهیه می کنند. امضای چهار نفر از معتمدین محلی و متقاضی در این صورتجلسه اهمیت دارد.
- صدور رای هیئت و آگهی: در صورت تایید تصرف و مالکیت، رای هیئت صادر و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار آگهی می شود.
- مراحل اعتراض به رای: در صورت وجود معارض یا اعتراض به رای هیئت، مهلت قانونی برای اعتراض وجود دارد و پرونده ممکن است به دادگاه ارجاع شود.
پرداخت نهایی هزینه ها و دریافت سند تک برگ
در صورت عدم اعتراض و تایید نهایی:
- هزینه های پس از تایید: شامل هزینه های مربوط به چاپ سند و سایر عوارض قانونی.
- زمان تقریبی دریافت سند: زمان بندی دقیق به عوامل متعددی بستگی دارد، اما پس از طی تمامی مراحل و تایید نهایی، سند تک برگ به نام شما صادر و آماده تحویل می گردد.
چک لیست جامع مدارک لازم برای درخواست سند ملک قولنامه ای
آماده سازی دقیق و کامل مدارک، از مهمترین گام ها در فرآیند درخواست سند برای ملک قولنامه ای است. نقص یا عدم صحت مدارک می تواند منجر به تأخیر طولانی یا رد درخواست شود. تمامی کپی مدارک باید «برابر اصل» شده باشند.
مدارک هویتی متقاضی
- کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی: از تمامی صفحات شناسنامه و هر دو روی کارت ملی متقاضی (و شرکا در صورت وجود) باید کپی برابر اصل تهیه شود.
- برای وکیل: در صورتی که فرد دیگری به نمایندگی از متقاضی اقدام می کند، کپی برابر اصل وکالتنامه رسمی و مدارک هویتی وکیل لازم است.
- برای اشخاص حقوقی: کپی برابر اصل اساسنامه، آگهی تأسیس، آخرین روزنامه رسمی حاوی تغییرات و مدارک هویتی نماینده قانونی شرکت.
مدارک اثبات مالکیت
این مدارک، زنجیره انتقال مالکیت را از آخرین سند رسمی تا متقاضی فعلی نشان می دهند.
- کپی برابر اصل قولنامه/مبایعه نامه اصلی: قولنامه یا مبایعه نامه ای که شما بر اساس آن ملک را خریداری کرده اید.
- کپی برابر اصل تمامی قولنامه های قبلی (سلسله ایادی ماقبل): جمع آوری و ارائه کپی برابر اصل تمامی قولنامه های قبلی که از آخرین مالک رسمی (یا اولین شخصی که ملک به نام او سابقه ثبتی داشته) تا شما دست به دست شده اند، حیاتی است. این اسناد، زنجیره مالکیت را کامل می کنند.
- کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی (در صورت وجود): اگر ملک دارای سند مادر مشاعی است، کپی برابر اصل آن نیز باید ارائه شود.
- احکام قضایی مرتبط با اثبات مالکیت (در صورت وجود): هرگونه حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت یا تصرف، می تواند به تقویت پرونده شما کمک کند.
مدارک فنی ملک
- نقشه یو تی ام (UTM) با مهر نقشه بردار صلاحیت دار: این نقشه شامل مختصات دقیق جغرافیایی گوشه های ملک، طول اضلاع و مساحت دقیق آن است و باید توسط کارشناس نقشه برداری دارای پروانه از نظام مهندسی یا کارشناس رسمی دادگستری تهیه و ممهور شده باشد.
- گواهی تعیین مختصات ملک: فرم مخصوصی که توسط نقشه بردار از روی نقشه UTM تکمیل و ممهور می شود و اطلاعات فنی ملک را تأیید می کند.
مدارک مالی و اداری
- فیش واریزی هزینه پذیرش درخواست: فیش پرداخت آنلاین یا بانکی مبلغ اولیه ثبت درخواست در سامانه.
- نسخه چاپی تقاضانامه تکمیل شده: تقاضانامه ای که از سامانه پرینت گرفته شده و توسط متقاضی امضا و اثر انگشت خورده است.
- مدارک مربوط به تصرف: قبض های آب، برق، گاز، تلفن، عوارض شهرداری، یا سایر مستندات که نشان دهنده تصرف بلامنازع و طولانی مدت شما در ملک باشد.
- فرم های مربوط به سازمان های دولتی (در صورت لزوم): برای املاک کشاورزی، گواهی از جهاد کشاورزی؛ برای املاک روستایی، گواهی از بنیاد مسکن یا دهیاری.
تأکید می شود که دقت در برابر اصل کردن مدارک و اطمینان از خوانایی و وضوح تمامی اسناد ارسالی، از بروز تأخیرهای ناخواسته جلوگیری می کند.
هزینه ها و مدت زمان تقریبی اخذ سند برای ملک قولنامه ای
تصمیم به دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای، یک سرمایه گذاری برای آینده و تضمین حقوق مالکانه است. آگاهی از هزینه ها و زمان بندی این فرآیند، به برنامه ریزی بهتر کمک می کند.
تفکیک هزینه ها
هزینه های درخواست سند برای ملک قولنامه ای شامل چندین بخش است:
- هزینه تهیه نقشه UTM و گواهی مختصات: این مورد، یکی از اصلی ترین هزینه ها است و به متراژ، نوع ملک (زمین خالی، باغ، آپارتمان) و پیچیدگی های نقشه برداری بستگی دارد. تعرفه آن توسط سازمان نظام مهندسی یا کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
- هزینه استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی: در صورتی که پلاک ثبتی در قولنامه های شما به صراحت ذکر نشده باشد، باید برای استعلام و تعیین پلاک ثبتی از کارشناسان امور ثبتی کمک بگیرید که این کار نیز شامل هزینه می شود.
- هزینه ثبت نام واریزی به حساب سازمان ثبت: این مبلغ، هزینه اولیه پردازش درخواست در سامانه ثبت ملک است که سالانه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام می شود (در سال ۱۴۰۳ حدود ۱۸۵ هزار تومان).
- هزینه بازدید کارشناس و هیئت تعیین تکلیف: پس از ثبت درخواست، کارشناس اداره ثبت از ملک بازدید می کند و هزینه آن از متقاضی دریافت می شود.
- هزینه آگهی در روزنامه کثیرالانتشار: پس از صدور رأی هیئت، خلاصه رأی در روزنامه های کثیرالانتشار آگهی می شود که هزینه آن نیز بر عهده متقاضی است.
- هزینه چاپ سند تک برگ: در مرحله نهایی و پس از تأیید تمامی مراحل، هزینه نهایی برای چاپ سند تک برگ دریافت می شود.
- هزینه های جانبی: این هزینه ها می تواند شامل برابر اصل کردن مدارک در دفاتر اسناد رسمی، هزینه پستی برای ارسال مدارک، و در صورت لزوم، مشاوره حقوقی با وکیل باشد.
نکته مهم: ارزش ملک هایی که فاقد سند رسمی هستند، به مراتب کمتر از املاک دارای سند تک برگ است. با توجه به افزایش مداوم قیمت ملک، به تأخیر انداختن اخذ سند تک برگ به خاطر هزینه های آن، منطقی نیست و می تواند در آینده به ضرر مالک تمام شود.
مدت زمان تقریبی
تعیین مدت زمان دقیق برای دریافت سند رسمی، دشوار است و به عوامل متعددی بستگی دارد:
- تعداد پرونده ها در اداره ثبت: افزایش حجم درخواست ها می تواند زمان بررسی را طولانی تر کند.
- کامل بودن مدارک: پرونده هایی که مدارک کامل و بدون نقص دارند، سریع تر رسیدگی می شوند.
- عدم وجود معارض: وجود ادعاهای معارض یا اختلافات حقوقی، می تواند فرآیند را به شدت کند کرده و حتی به ارجاع پرونده به دادگاه منجر شود.
- نوع ملک و پیچیدگی های ثبتی: برخی املاک با وضعیت پیچیده تر (مانند املاک دارای ابهامات ثبتی یا تخلفات ساختمانی) زمان بیشتری برای رسیدگی نیاز دارند.
به طور کلی، این فرآیند می تواند از چند ماه تا حتی بیش از یک سال به طول بینجامد. پیگیری مستمر پرونده از طریق سامانه و در صورت لزوم، مراجعه حضوری به اداره ثبت، در تسریع روند مؤثر خواهد بود.
چالش ها و نکات حقوقی مهم در مسیر دریافت سند
در مسیر درخواست سند برای ملک قولنامه ای، مواجهه با چالش های حقوقی و اداری، امری دور از انتظار نیست. آگاهی از این چالش ها و شناخت راه حل های حقوقی آن ها، می تواند به مدیریت مؤثرتر فرآیند کمک کند.
مواجهه با معارض یا ادعای مالکیت توسط اشخاص دیگر
یکی از جدی ترین چالش ها، ظهور مدعیان جدید یا معارضین است که ادعای مالکیت بر بخشی یا کل ملک شما را دارند. اهمیت تسریع در ثبت درخواست اینجاست که در صورت وجود چندین متقاضی برای یک ملک، اولویت با کسی است که زودتر درخواست خود را ثبت کرده باشد. در صورت بروز اختلاف و عدم امکان حل و فصل از طریق هیئت تعیین تکلیف، پرونده به دادگاه ارجاع خواهد شد و فرآیند حقوقی طولانی و پیچیده ای را در پی خواهد داشت. در این شرایط، ارائه مدارک قوی اثبات تصرف و مالکیت، و همچنین استفاده از شهود معتبر، حیاتی است.
عدم تکمیل بودن زنجیره قولنامه ها (گم شدن اسناد قبلی)
برای دریافت سند رسمی، ارائه تمامی قولنامه هایی که از آخرین مالک ثبت شده در دفاتر املاک تا شما منتقل شده اند، الزامی است. اگر یک یا چند حلقه از این زنجیره گم شده باشد، اثبات مالکیت شما دشوار خواهد شد. در این موارد، باید با مراجعه به دادگاه، دعوای اثبات مالکیت را مطرح کنید. راه حل های اثبات مالکیت در دادگاه شامل ارائه شهادت شهود (کسانی که از معاملات قبلی مطلع هستند)، ارائه اسناد مالیاتی (مانند پرداخت عوارض سالیانه)، و مدارک اثبات سکونت طولانی مدت (قبوض آب، برق، گاز) است.
مشکلات مربوط به فروشنده یا وراث او
اگر فروشنده اصلی ملک فوت کرده باشد و وراث او مشخص نباشند، فرآیند پیچیده تر می شود. ابتدا باید از طریق دادگاه، گواهی انحصار وراثت اخذ شود و سپس وراث متوفی شناسایی گردند. در صورتی که وراث متوفی حاضر به همکاری نباشند یا عدم همکاری فروشنده زنده وجود داشته باشد، باید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه مطرح شود. این دعوا مستلزم آن است که ملک دارای سند رسمی به نام فروشنده یا وراث او باشد و شما بتوانید اثبات کنید که تمامی تعهدات خود (مانند پرداخت ثمن معامله) را انجام داده اید.
تخلفات ساختمانی و عدم پایان کار (به ویژه در آپارتمان ها)
در املاک دارای بنا، به ویژه آپارتمان ها و واحدهای تجاری، وجود تخلفات ساختمانی (مانند اضافه بنا، عدم رعایت کاربری، عدم تأمین پارکینگ) می تواند مانع جدی برای دریافت پایان کار و در نتیجه، صدور سند اعیان باشد. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مسئول رسیدگی به این تخلفات است. تا زمانی که تخلفات تعیین تکلیف نشده و جریمه های مربوطه پرداخت نگردد، امکان دریافت سند رسمی اعیان وجود ندارد. در این موارد، ممکن است نیاز باشد متقاضی با پرداخت جریمه ها یا اصلاح تخلفات، شرایط دریافت پایان کار را فراهم آورد.
زمین های خالی و مشکلات اثبات تصرف
اثبات تصرف در زمین های خالی که فاقد بنا یا دیوارکشی هستند، دشوارتر است. هیئت های تعیین تکلیف و کارشناسان ثبتی برای صدور رأی مثبت، به وجود علائم تصرف عینی اهمیت می دهند. توصیه می شود در صورت امکان و قانونی بودن، مالکان زمین های خالی نسبت به دیوارکشی یا احداث بنای کوچک (با اخذ مجوزهای لازم) اقدام کنند تا اثبات تصرف تسهیل شود. در غیر این صورت، ممکن است زمان رسیدگی طولانی تر شود یا رأی منفی صادر گردد.
محدودیت های قانونی دیگر
برخی املاک ممکن است به دلیل قرار گرفتن در طرح های دولتی (مانند طرح های توسعه شهری یا راه سازی)، ملی بودن اراضی (توسط منابع طبیعی)، یا وقفی بودن (توسط سازمان اوقاف)، با محدودیت هایی در دریافت سند رسمی مواجه شوند. در مورد املاک وقفی، معمولاً امکان دریافت سند اعیان (ساختمان) وجود دارد، اما سند عرصه (زمین) به نام اوقاف باقی می ماند. استعلام های دقیق از سازمان های مربوطه پیش از اقدام به درخواست سند برای ملک قولنامه ای ضروری است.
نقش حیاتی وکیل متخصص امور ملکی
با توجه به پیچیدگی های حقوقی، فنی و اداری فرآیند دریافت سند برای املاک قولنامه ای، به ویژه در مواجهه با چالش های فوق الذکر، مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص امور ملکی می تواند حیاتی باشد. وکیل می تواند:
- در انتخاب مسیر قانونی صحیح (سامانه ماده ۱۴۷، سامانه ساغر، یا دادگاه) راهنمایی کند.
- در تهیه و تکمیل مدارک، به ویژه قولنامه های زنجیره ایادی و مدارک فنی، کمک کند.
- پرونده را به صورت مستمر پیگیری کرده و از بروز تأخیر جلوگیری نماید.
- در صورت بروز اختلافات با معارضین یا عدم همکاری فروشنده، اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد.
- مشاوره های تخصصی در مورد هزینه ها، زمان بندی و ریسک های احتمالی ارائه دهد.
همکاری با یک وکیل مجرب، نه تنها می تواند فرآیند را تسریع بخشد، بلکه از ضررهای مالی و زمانی قابل توجهی نیز جلوگیری خواهد کرد.
هزینه های گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
یکی از مهمترین جوانب درخواست سند برای ملک قولنامه ای که ذهن متقاضیان را به خود مشغول می دارد، بحث هزینه ها است. این هزینه ها متغیر بوده و به عوامل متعددی بستگی دارند.
تفکیک کامل هزینه ها
- هزینه تهیه نقشه UTM و گواهی تعیین مختصات: این هزینه یکی از اجزای اصلی و ثابت است. نقشه UTM باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری (دارای پروانه از نظام مهندسی یا دادگستری) تهیه شود. تعرفه این خدمات بر اساس متراژ ملک، پیچیدگی و موقعیت جغرافیایی آن متفاوت است و سالانه توسط مراجع ذی صلاح تعیین می گردد. گواهی تعیین مختصات نیز که توسط همین کارشناس تکمیل می شود، جزء این هزینه محسوب می گردد.
- هزینه استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی: در صورتی که پلاک های ثبتی ملک در قولنامه ها به وضوح مشخص نباشند، متقاضی باید از کارشناسان رسمی امور ثبتی برای شناسایی این پلاک ها کمک بگیرد. این خدمت به دلیل دسترسی کارشناسان به بانک اطلاعات ثبتی (سیستم کاداستر) و پیچیدگی های فنی استخراج، هزینه ای مجزا دارد که بسته به سابقه و منطقه ملک می تواند متفاوت باشد و معمولاً جزو خدمات گران قیمت محسوب می شود.
- هزینه ثبت نام واریزی به حساب سازمان ثبت: این مبلغ، هزینه اولیه دولتی برای پذیرش درخواست در سامانه ثبت ملک (sabtemelk.ssaa.ir) است. این هزینه به صورت آنلاین پرداخت شده و در سال های مختلف ممکن است تغییر کند (برای مثال، در سال 1403 مبلغی حدود 185,000 تومان اعلام شده بود).
- هزینه بازدید کارشناس اداره ثبت و هیئت تعیین تکلیف: پس از ثبت درخواست، کارشناسان اداره ثبت برای تأیید تصرف و بررسی وضعیت ملک، از آن بازدید می کنند. هزینه این بازدید و بررسی های هیئت مربوطه، بخشی از هزینه های دولتی فرآیند است.
- هزینه آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار: پس از صدور رأی مثبت توسط هیئت تعیین تکلیف، خلاصه رأی به منظور اطلاع رسانی عمومی و امکان اعتراض احتمالی، در دو نوبت در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر می شود. هزینه این آگهی ها بر عهده متقاضی است.
- هزینه چاپ سند تک برگ: در مرحله نهایی و پس از طی تمامی مراحل و تأیید نهایی، مبلغی به عنوان هزینه صدور و چاپ سند تک برگ جدید دریافت می گردد.
- هزینه های جانبی و احتمالی:
- برابر اصل کردن مدارک: کپی برابر اصل تمامی قولنامه ها و مدارک شناسایی در دفاتر اسناد رسمی هزینه دارد.
- پست سفارشی: ارسال مدارک فیزیکی به اداره ثبت از طریق پست سفارشی شامل هزینه پستی است.
- حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده): در صورت بهره گیری از خدمات وکیل متخصص، حق الوکاله ایشان بر اساس توافق و پیچیدگی پرونده محاسبه می شود.
- جریمه های شهرداری (در صورت تخلف ساختمانی): اگر ملک دارای تخلفات ساختمانی باشد و نیاز به اخذ پایان کار باشد، پرداخت جریمه های مربوط به کمیسیون ماده 100 شهرداری الزامی است.
نکته مهم: برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، تمامی پرداخت ها را از طریق کانال های رسمی و سامانه های دولتی انجام دهید و از دریافت رسید معتبر اطمینان حاصل کنید. با توجه به اهمیت حقوقی سند رسمی و افزایش ارزش ملک پس از دریافت آن، این هزینه ها در بلندمدت به عنوان سرمایه گذاری محسوب می شوند.
مدت زمان گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
پرسش از مدت زمان دقیق درخواست سند برای ملک قولنامه ای، یکی از دغدغه های اصلی متقاضیان است. پاسخ به این پرسش، به طور قطعی امکان پذیر نیست؛ زیرا این فرآیند تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که می تواند آن را از چند ماه تا حتی بیش از یک سال طولانی کند.
عوامل مؤثر بر زمان بندی
- حجم و ترافیک پرونده ها در اداره ثبت: در دوره هایی که تعداد درخواست ها بالا است، مانند پس از تصویب قوانین جدید یا نزدیک به پایان مهلت های قانونی، زمان انتظار برای رسیدگی به پرونده ها افزایش می یابد.
- کامل بودن و صحت مدارک ارسالی: هرگونه نقص در مدارک (مثلاً گم شدن یکی از قولنامه های زنجیره ایادی، اشتباه در نقشه UTM، یا عدم برابر اصل بودن مدارک) منجر به برگشت پرونده و نیاز به اصلاح و تکمیل مجدد می شود که به شدت زمان بر است. پرونده های کامل، در اولویت رسیدگی قرار می گیرند.
- وجود یا عدم وجود معارض: اگر در ملک مورد نظر ادعای معارض وجود نداشته باشد و پس از آگهی در روزنامه، کسی اعتراض نکند، فرآیند سریع تر پیش می رود. اما در صورت بروز معارض، پرونده ممکن است برای حل اختلاف به مراجع قضایی ارجاع شود که به مراتب طولانی تر خواهد بود.
- نوع ملک و وضعیت تصرف:
- املاک دارای بنا و تصرف آشکار: خانه های کلنگی، مغازه ها یا آپارتمان هایی که متقاضی سال ها در آن ها سکونت داشته و قبض و مدارک مربوطه را دارد، معمولاً ساده تر و سریع تر سند دریافت می کنند. وجود بنا و دیوارکشی، اثبات تصرف را تسهیل می کند.
- زمین های خالی بدون بنا و دیوارکشی: اثبات تصرف در این گونه املاک دشوارتر است و ممکن است نیاز به بررسی های بیشتر توسط کارشناس و هیئت باشد که زمان را افزایش می دهد.
- موقعیت جغرافیایی ملک: برخی مناطق (به ویژه مناطق تازه تفکیک شده یا دارای سابقه ثبتی پیچیده) ممکن است فرآیندهای اداری طولانی تری داشته باشند.
- پیگیری مستمر متقاضی: پیگیری فعالانه وضعیت پرونده از طریق سامانه و در صورت لزوم، مراجعه حضوری به دبیرخانه هیئت تعیین تکلیف، می تواند در تسریع فرآیند مؤثر باشد.
برآوردهای واقع بینانه: به طور کلی، از زمان ثبت درخواست تا دریافت سند تک برگ، انتظار می رود این فرآیند حداقل ۶ ماه تا ۱۸ ماه یا حتی بیشتر طول بکشد. این زمان بندی صرفاً یک برآورد است و ممکن است در موارد خاص بسیار کوتاه تر یا طولانی تر شود.
نکته مهم: با توجه به «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و مهلت های قانونی تعیین شده برای ثبت قولنامه ها (تا سال ۱۴۰۶)، تأخیر در درخواست سند برای ملک قولنامه ای می تواند منجر به از دست دادن اعتبار قولنامه و بروز مشکلات حقوقی جدی در آینده شود. بنابراین، توصیه می شود در اسرع وقت اقدام نمایید.
جمع بندی و نتیجه گیری نهایی
دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای، بیش از یک ضرورت اداری، یک سرمایه گذاری حیاتی برای تضمین امنیت و ارزش دارایی شماست. با توجه به تحولات اخیر در قوانین، به ویژه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، اهمیت تبدیل اسناد عادی به سند تک برگ رسمی بیش از پیش نمایان شده است. عدم اقدام به موقع، می تواند منجر به از دست رفتن اعتبار قولنامه ها و بروز چالش های حقوقی غیرقابل جبران در آینده شود.
همانطور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، این فرآیند، هرچند دارای مراحل و جزئیات خاص خود است، اما با آگاهی، برنامه ریزی دقیق و پیگیری مستمر، قابل انجام است. از آماده سازی دقیق مدارک هویتی و قولنامه های زنجیره ایادی گرفته تا تهیه نقشه های فنی UTM و ثبت آنلاین در سامانه sabtemelk.ssaa.ir، هر گام نیازمند دقت و توجه است. شناخت چالش های احتمالی مانند معارضین، نقص مدارک یا مشکلات مربوط به فروشنده، و همچنین آگاهی از راه حل های حقوقی آن ها، می تواند مسیر شما را هموارتر سازد.
مزایای داشتن سند رسمی تک برگ غیرقابل انکار است: از افزایش ارزش و اعتبار حقوقی ملک گرفته تا تسهیل در معاملات، دریافت تسهیلات بانکی و جلوگیری از دعاوی حقوقی، همگی بر اهمیت این اقدام تأکید می کنند. اگرچه هزینه ها و مدت زمان تقریبی اخذ سند متغیر است، اما این سرمایه گذاری در مقایسه با ارزش ملک و آرامش خاطری که به ارمغان می آورد، ناچیز است.
در نهایت، برای اطمینان از صحت و سرعت فرآیند، به ویژه در موارد دارای پیچیدگی های حقوقی یا فنی، مشاوره با یک وکیل متخصص امور ملکی و کارشناس رسمی نقشه برداری، اکیداً توصیه می شود. این متخصصین می توانند شما را در تمامی مراحل درخواست سند برای ملک قولنامه ای، از تشخیص مسیر قانونی صحیح تا پیگیری پرونده و حل اختلافات، یاری رسانند.
سوالات متداول
آیا برای ملک اوقافی هم می توان سند گرفت؟
بله، برای املاک اوقافی، معمولاً امکان دریافت سند رسمی برای اعیان (ساختمان احداث شده بر روی زمین وقفی) وجود دارد. در این موارد، سند مالکیت اعیانی به نام متقاضی صادر می شود، در حالی که عرصه (زمین) همچنان متعلق به سازمان اوقاف خواهد بود.
مهلت قانونی ثبت قولنامه ها تا چه زمانی است؟
بر اساس «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که در تیر ماه ۱۴۰۳ به تصویب رسید، مهلت قانونی برای ثبت قولنامه ها تا سال ۱۴۰۶ اعلام شده است. پس از این مهلت، قولنامه های ثبت نشده در مراجع قضایی و اداری فاقد اعتبار خواهند بود. توصیه می شود پیش از پایان این مهلت، اقدام به ثبت رسمی نمایید.
آیا کپی برابر اصل قولنامه برای ثبت درخواست کافی است؟
برای ثبت اولیه در سامانه ثبت ملک، بارگذاری اسکن مدارک کافی است. اما برای مرحله ارسال مدارک فیزیکی از طریق پست سفارشی، لازم است کپی برابر اصل قولنامه و سایر مدارک شناسایی و فنی، به اداره ثبت مربوطه ارسال شود. اصل مدارک نیز برای مراجعه حضوری احتمالی باید نزد متقاضی باشد.
در صورت فوت مالک اصلی، ورثه چگونه باید اقدام کنند؟
در صورت فوت مالک اصلی ملک قولنامه ای، ورثه ابتدا باید با مراجعه به دادگاه، گواهی انحصار وراثت دریافت کنند. سپس، هر یک از وراث می توانند به صورت جداگانه یا مشترک (با توافق یکدیگر) بر اساس سهم الارث خود و با ارائه گواهی انحصار وراثت و قولنامه های موجود، برای درخواست سند برای ملک قولنامه ای از طریق سامانه ثبت ملک اقدام کنند.
آیا بدون پایان کار می توان برای آپارتمان سند گرفت؟
عدم وجود پایان کار برای آپارتمان، یکی از چالش های اصلی در مسیر دریافت سند اعیان است. تا زمانی که تخلفات ساختمانی موجود در ملک تعیین تکلیف نشده و جریمه های مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری پرداخت نگردد، امکان دریافت سند رسمی اعیانی وجود ندارد. با این حال، در برخی موارد، امکان اخذ سند برای قدرالسهم مشاعی از عرصه (زمین) وجود دارد، اما برای سند اعیان، حل مشکل پایان کار ضروری است.
آیا حتماً باید بنا در زمین وجود داشته باشد تا سند صادر شود؟
خیر، الزاماً نیاز به وجود بنا در زمین نیست. برای زمین های خالی نیز می توان درخواست سند کرد. اما وجود بنا یا دیوارکشی و سایر علائم تصرف، اثبات تصرف متقاضی را برای هیئت تعیین تکلیف اداره ثبت آسان تر می کند و در بسیاری موارد، فرآیند را تسریع می بخشد. در زمین های خالی، اثبات تصرف از طریق مدارک دیگر و شهود اهمیت پیدا می کند.