دستور تخلیه با یک شاهد
مواجهه با اتمام قرارداد اجاره یا تخلف مستاجر، به خودی خود می تواند برای موجران چالش برانگیز باشد. این چالش زمانی ابعاد پیچیده تری به خود می گیرد که قرارداد اجاره تنها با امضای یک شاهد تنظیم شده باشد. در چنین شرایطی، پرسش محوری این است که آیا می توان برای «دستور تخلیه با یک شاهد» اقدام کرد و چه مسیر قانونی پیش روی موجر قرار دارد؟ طبق قوانین جاری، برای صدور دستور تخلیه فوری، وجود امضای دو شاهد ذیل قرارداد اجاره عادی الزامی است. اما این به معنای بن بست حقوقی نیست و موجران می توانند از طریق «حکم تخلیه» و با طی تشریفات قانونی، نسبت به تخلیه ملک خود اقدام کنند.
در این مقاله به تحلیل جامع و حقوقی روند تخلیه ملک در شرایطی که قرارداد اجاره تنها یک شاهد دارد، می پردازیم. ابتدا به تبیین تفاوت های بنیادین میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه خواهیم پرداخت تا مشخص شود در سناریوی یک شاهد، کدام مسیر قضایی باید دنبال شود. سپس، با استناد به قوانین موجود و جدیدترین تحولات حقوقی از جمله قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403/02/10، راهکارهای عملی و گام به گام برای پیگیری پرونده تخلیه را تشریح خواهیم کرد. هدف، ارائه یک راهنمای کامل و تخصصی است که نه تنها ابهامات رایج را برطرف کند، بلکه به موجران و متخصصان حقوقی، چشم اندازی روشن از الزامات و مراحل قانونی پیش رو ارائه دهد.
چالش تخلیه با یک شاهد و اهمیت شناخت قوانین
قرارداد اجاره، سندی حقوقی است که حقوق و تعهدات متقابل موجر و مستاجر را تعیین می کند. وجود شهود معتبر ذیل این قرارداد، به ویژه در قراردادهای اجاره عادی، یکی از ارکان مهم برای اعتباربخشی و تسهیل فرآیندهای حقوقی آتی است. این شهود به عنوان گواهان بی طرف، صحت و اصالت توافقات انجام شده را تأیید می کنند و در صورت بروز اختلاف، می توانند در اثبات مفاد قرارداد نقش کلیدی ایفا کنند.
با این حال، در بسیاری از موارد، به دلیل عدم آگاهی کافی یا سهولت در فرآیند تنظیم قرارداد، ممکن است اجاره نامه با امضای تنها یک شاهد به امضا برسد. این وضعیت، موجر را در زمان نیاز به تخلیه ملک، با چالشی جدی مواجه می کند؛ چرا که همان گونه که در ادامه تشریح خواهد شد، قانون برای درخواست دستور تخلیه فوری، شروط خاصی از جمله وجود دو شاهد را پیش بینی کرده است. عدم رعایت این شروط، به معنای ناتوانی در تخلیه ملک نیست، بلکه مستلزم انتخاب مسیری حقوقی متفاوت است که زمان برتر و پیچیده تر خواهد بود. از این رو، شناخت دقیق قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر و همچنین آگاهی از تفاوت میان انواع روش های تخلیه، برای هر مالکی که قصد تخلیه ملک بدون دو شاهد را دارد، امری حیاتی محسوب می شود.
تفاوت کلیدی: دستور تخلیه فوری در مقابل حکم تخلیه
یکی از اساسی ترین مفاهیم حقوقی در دعاوی اجاره، تمایز میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه است. این دو اصطلاح، هرچند هر دو به نتیجه واحدی یعنی تخلیه عین مستأجره منجر می شوند، اما از نظر شرایط صدور، مرجع رسیدگی، سرعت و تشریفات دادرسی تفاوت های بارزی دارند. درک این تفاوت ها برای انتخاب مسیر صحیح حقوقی در مواجهه با یک قرارداد اجاره با یک شاهد، ضروری است.
دستور تخلیه فوری (ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376)
دستور تخلیه فوری که بر اساس ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صادر می شود، یک امتیاز مهم برای موجران است. این نوع تخلیه، همان طور که از نامش پیداست، با هدف سرعت بخشیدن به فرآیند بازپس گیری ملک پس از اتمام مدت اجاره یا نقض برخی تعهدات توسط مستاجر طراحی شده است. برای صدور این دستور، باید شرایط مشخصی رعایت شود که از جمله مهم ترین آن ها عبارتند از:
- قرارداد اجاره به صورت عادی (دست نویس یا چاپی بنگاهی) یا رسمی (در دفاتر اسناد رسمی) تنظیم شده باشد.
- مدت اجاره در قرارداد به صراحت ذکر شده باشد و پایان یافته باشد.
- قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
- و مهم تر از همه، قرارداد اجاره عادی باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
مزیت اصلی این روش، سرعت بالای رسیدگی و عدم نیاز به طی تشریفات دادرسی طولانی و پیچیده ای است که در دعاوی حقوقی معمول وجود دارد. مرجع رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری، در گذشته شورای حل اختلاف بود که در حال حاضر و با توجه به تغییرات قانون جدید، به دادگاه صلح ارجاع داده شده است.
حکم تخلیه (دعوای تخلیه عین مستاجره)
در مقابل دستور تخلیه فوری، حکم تخلیه یا به عبارت حقوقی دقیق تر، دعوای تخلیه عین مستاجره قرار دارد. این مسیر زمانی انتخاب می شود که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری (به ویژه وجود دو شاهد در قرارداد عادی) فراهم نباشد. در این حالت، موجر باید با تقدیم دادخواست به مرجع قضایی، دعوای حقوقی خود را مطرح کند.
فرآیند صدور حکم تخلیه، برخلاف دستور تخلیه، نیازمند طی تشریفات کامل دادرسی است. این بدان معناست که موجر باید دادخواست خود را تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. دادگاه، با تشکیل جلسات رسیدگی، ادله و مستندات طرفین را بررسی کرده و پس از شنیدن اظهارات، اقدام به صدور حکم خواهد کرد. این فرآیند معمولاً زمان برتر بوده و مستلزم صرف هزینه های دادرسی بیشتری نسبت به دستور تخلیه فوری است. مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه عین مستاجره نیز با توجه به قانون جدید، در حال حاضر دادگاه صلح است که صلاحیت رسیدگی به این دعاوی را نیز به دست آورده است.
پاسخ صریح: آیا با یک شاهد می توان دستور تخلیه فوری گرفت؟
پاسخ قاطع و صریح به این پرسش، طبق نص صریح قانون، خیر است. ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن، به صراحت وجود امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد اجاره عادی را از شروط اصلی و لازم برای درخواست و صدور دستور تخلیه فوری دانسته است. هدف قانون گذار از این شرط، افزایش اعتبار و قطعیت قراردادهای اجاره عادی بوده تا از هرگونه سوءاستفاده یا ادعاهای بی اساس جلوگیری شود. بنابراین، در صورتی که امضای شاهد در اجاره نامه تنها یک نفر باشد، موجر نمی تواند از امتیاز دستور تخلیه فوری بهره مند شود و باید به مسیر حکم تخلیه روی آورد.
با این حال، نکته ای ظریف و قابل بحث در رویه قضایی وجود دارد که گاهی محل تفسیر قرار می گیرد. برخی از قضات در موارد استثنایی و با توجه به اوضاع و احوال خاص پرونده، ممکن است امضای مشاور املاک را به منزله یک شاهد تلقی کنند. این دیدگاه، هرچند رایج نیست و مستند به نص صریح قانون نمی باشد، اما در عمل و در برخی شعب قضایی دیده شده است. این تفسیر بیشتر در شرایطی مطرح می شود که قرارداد اجاره در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد و مشاور املاک به عنوان متصدی تنظیم سند، ذیل آن را امضا کرده باشد. با این حال، تأکید می شود که این یک رویه کلی و قابل تعمیم نیست و موجر نباید بر اساس این احتمال برنامه ریزی کند. اعتبار قطعی و قانونی همچنان بر وجود دو شاهد رسمی استوار است و در صورت عدم وجود دو شاهد در قرارداد اجاره، محتاطانه و قانونی ترین راه، پیگیری از طریق دعوای حکم تخلیه است.
طبق قوانین جاری ایران، برای صدور دستور تخلیه فوری، امضای دو نفر شاهد در قرارداد اجاره عادی ضروری است. در صورت وجود تنها یک شاهد، موجر باید مسیر حکم تخلیه را دنبال کند.
راهکار قانونی: مسیر حکم تخلیه در صورت وجود تنها یک شاهد
همان طور که بیان شد، در صورتی که قانون تخلیه مستاجر با یک شاهد را با مانع دستور تخلیه فوری مواجه سازد، تنها راهکار قانونی و مؤثر برای موجر، طرح دعوای تخلیه عین مستاجره در مراجع قضایی است. این مسیر، هرچند ممکن است زمان برتر و با تشریفات بیشتری همراه باشد، اما نهایتاً به هدف اصلی موجر یعنی بازپس گیری ملک منجر خواهد شد.
برای پیگیری حکم تخلیه با یک شاهد، موجر باید مراحل زیر را به دقت طی کند:
مراحل پیگیری حکم تخلیه
-
تهیه و تنظیم دادخواست تخلیه:
اولین گام، تنظیم یک دادخواست حقوقی جامع و دقیق است. در این دادخواست، موجر باید مشخصات کامل خود و مستاجر، جزئیات ملک مورد اجاره، تاریخ شروع و پایان قرارداد، مبلغ اجاره بها و ودیعه، و مهم تر از همه، علت درخواست تخلیه (مانند انقضای مدت قرارداد یا تخلف مستاجر) را به صراحت ذکر کند. در این بخش باید به صراحت اشاره شود که به دلیل عدم وجود دو شاهد، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود ندارد و درخواست صدور حکم تخلیه مطرح می شود.
-
مدارک لازم:
برای ثبت دادخواست، ارائه مدارک مستدل و کامل ضروری است. این مدارک شامل موارد زیر است:
- اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره (حتی با یک شاهد).
- اصل یا کپی مصدق سند مالکیت ملک.
- مدارک شناسایی موجر (کارت ملی و شناسنامه).
- در صورت وجود، فیش های واریزی اجاره بها یا مستندات مربوط به عدم واریز آن، یا مدارک اثبات تخلفات مستاجر.
- شهادت شاهد موجود (در صورت لزوم).
-
مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
پس از آماده سازی دادخواست و مدارک، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کند. تمامی مراحل بعدی اعم از ابلاغ اوراق قضایی و تعیین وقت رسیدگی، از طریق این سامانه پیگیری خواهد شد.
-
پرداخت هزینه دادرسی:
دادخواست های حقوقی مستلزم پرداخت هزینه دادرسی هستند. میزان این هزینه بر اساس ارزش خواسته (مثلاً میزان اجاره بهای معوقه در صورت مطالبه همزمان، یا صرفاً درخواست تخلیه) تعیین می شود و باید در زمان ثبت دادخواست پرداخت گردد.
-
نقش دادگاه در بررسی ادله و مستندات:
دادگاه صالح (که اکنون دادگاه صلح است) پس از ثبت دادخواست، وقت رسیدگی تعیین می کند. در جلسات دادرسی، دادگاه به دقت ادله و مستندات طرفین را بررسی خواهد کرد. این شامل بررسی قرارداد اجاره با یک شاهد، شهادت شاهد موجود، استعلامات لازم و هرگونه مدرک دیگری است که موجر یا مستاجر ارائه می دهند.
-
امکان ارجاع به کارشناسی خط و امضا در صورت انکار:
یکی از سناریوهای رایج در دعاوی با یک شاهد، احتمال انکار امضای شاهد اجاره نامه یا حتی امضای مستاجر است. در چنین مواردی، دادگاه می تواند پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری در رشته خط و امضا ارجاع دهد. کارشناس با بررسی دقیق مستندات، نظر تخصصی خود را ارائه می دهد که این نظر می تواند در اثبات صحت قرارداد و امضاها بسیار مؤثر باشد. نسبت خویشاوندی شاهد با مستاجر، هرچند ممکن است اعتبار شهادت را در مرحله اثبات سخت تر کند، اما به خودی خود باعث رد شهادت نمی شود و دادگاه می تواند با ارجاع به کارشناسی و سایر قرائن، حقیقت را کشف کند.
-
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات:
موجر می تواند همزمان با درخواست تخلیه، مطالبات دیگری نظیر اجاره بهای معوقه، خسارات وارده به ملک و همچنین اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام مدت قرارداد را نیز مطالبه کند. این مطالبات باید به صورت جداگانه در دادخواست یا طی مراحل رسیدگی مطرح و اثبات شوند.
قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها (مصوب 1403/02/10) و تاثیر آن بر تخلیه
بازار اجاره مسکن در سال های اخیر شاهد تحولات و چالش های فراوانی بوده است. در پاسخ به این چالش ها و با هدف ساماندهی روابط موجر و مستاجر، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در تاریخ 1403/02/10 به تصویب رسید. این قانون جدید تخلیه 1403، تغییرات مهمی را در زمینه تنظیم قراردادهای اجاره و فرآیندهای تخلیه ایجاد کرده که آگاهی از آن ها برای تمامی ذینفعان ضروری است.
یکی از مهم ترین مواد این قانون، اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر است که علاوه بر امضای دو شاهد، لزوم ثبت قرارداد در سامانه های الکترونیک (مانند کاتب و خودنویس) و اخذ کد رهگیری را نیز به عنوان شرط لازم برای اعتبار قرارداد و امکان درخواست دستور تخلیه فوری مطرح کرده است. این بدان معناست که از این پس، صرف وجود دو شاهد کافی نیست و قراردادهای اجاره عادی، برای بهره مندی از مزایای دستور تخلیه فوری، باید در این سامانه ها ثبت و دارای کد رهگیری باشند. پیامد عدم ثبت در سامانه، ممکن است دشواری در صدور دستور تخلیه فوری باشد و موجر را مجدداً به سمت حکم تخلیه سوق دهد، حتی اگر دو شاهد نیز داشته باشد.
تغییر دیگر این قانون، مربوط به صلاحیت مراجع رسیدگی است. پیش از این، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به درخواست های تخلیه را داشت، اما با قانون جدید، رسیدگی به تمامی درخواست های تخلیه، اعم از دستور تخلیه فوری و دعوای حکم تخلیه، به دادگاه صلح ارجاع داده شده است. این تغییر، با هدف تخصصی تر شدن رسیدگی ها و احتمالاً افزایش سرعت و دقت در فرآیندهای قضایی مربوط به دعاوی اجاره صورت گرفته است.
این تغییرات، به طور مستقیم بر پرونده هایی که با یک شاهد مواجه هستند نیز تأثیر می گذارد. اگر قرارداد اجاره ای با یک شاهد، حتی قبل از این قانون تنظیم شده باشد، همچنان نیاز به طی فرآیند حکم تخلیه از طریق دادگاه صلح دارد. اما برای قراردادهای جدید، حتی در صورت وجود دو شاهد، عدم ثبت در سامانه می تواند موجر را از مسیر فوری تخلیه محروم کند و لزوم ثبت و اخذ کد رهگیری را دوچندان می کند تا از بروز مشکلات مشابه تخلیه ملک بدون دو شاهد در آینده جلوگیری شود.
اهمیت و اعتبار شاهد در قرارداد اجاره
حضور و امضای شاهد در قرارداد اجاره، به ویژه در قراردادهای عادی، از جنبه های مختلف حقوقی دارای اهمیت است. شهود نه تنها به عنوان تأییدکنندگان صحت امضاها عمل می کنند، بلکه می توانند در مواقع اختلاف و نیاز به اثبات مفاد قرارداد، نقش حیاتی ایفا کنند. اما اعتبار یک شاهد و ویژگی های او از نظر قانون حائز اهمیت است.
ویژگی های شاهد معتبر از نظر قانون: قانون آیین دادرسی مدنی و فقه اسلامی، شرایطی را برای شاهد معتبر برمی شمارد. مهم ترین این ویژگی ها عبارتند از: بلوغ، عقل، ایمان، عدالت (عدم سابقه فسق آشکار)، و عدم ذینفع بودن در معامله. شاهد نباید از نفع یا ضرر مستقیم در قرارداد برخوردار باشد تا شهادتش از هرگونه شائبه بی طرفی به دور بماند. با این حال، در رویه عملی دادگاه ها، اغلب بر دو شرط بلوغ و عقل تمرکز می شود و شرط عدالت، در صورت فقدان دلیل بر فسق، مفروض گرفته می شود.
آیا نسبت خویشاوندی شاهد اعتبار شهادت را از بین می برد؟ این یک پرسش رایج است که آیا مثلاً امضای شاهد در اجاره نامه که داماد مستاجر است، می تواند اعتبار داشته باشد یا خیر. پاسخ کلی این است که نسبت خویشاوندی به خودی خود مانع از شهادت نیست و اعتبار آن را از بین نمی برد. قانون، خویشاوندی را از موانع شهادت محسوب نمی کند. اما، در صورتی که یکی از طرفین (مثلاً موجر) نسبت به بی طرفی یا صحت شهادت اعتراض کند، دادگاه ممکن است با دقت و وسواس بیشتری به آن رسیدگی کند و ممکن است به دلایل و قرائن دیگری برای تأیید مفاد قرارداد نیاز باشد. در چنین شرایطی، قاضی با بررسی مجموع مدارک و شواهد و همچنین اوضاع و احوال حاکم بر قرارداد، اعتبار شهادت را مورد سنجش قرار می دهد.
نقش شاهد در اثبات صحت و اصالت قرارداد در دادگاه: حتی در شرایطی که مستاجر یا حتی خود شاهد، بعداً امضای خود یا مفاد قرارداد را انکار کند، حضور و شهادت شاهد (حتی یک نفر) می تواند در اثبات صحت و اصالت قرارداد اجاره در دادگاه بسیار مؤثر باشد. شاهد می تواند در جلسات دادگاه حاضر شده و در مورد نحوه تنظیم قرارداد، زمان و مکان امضا، و مفاد توافقات شهادت دهد. این شهادت، به همراه سایر قرائن و امارات موجود (مانند کد رهگیری، فیش های واریزی، پیامک ها و مکاتبات)، می تواند به قاضی در رسیدن به علم و یقین و در نهایت، صدور حکم تخلیه با یک شاهد کمک کند.
سایر نکات مهم در دعوای تخلیه با یک شاهد
مسیر حقوقی تخلیه ملک بدون دو شاهد، نکات و ظرایف خاص خود را دارد که آگاهی از آن ها می تواند به موجر در پیگیری مؤثرتر پرونده کمک کند. در ادامه به برخی از این نکات و پرسش های رایج در این زمینه می پردازیم:
اگر هیچ شاهدی در قرارداد نباشد، چه باید کرد؟
در شرایطی که قرارداد اجاره عادی، حتی یک شاهد هم نداشته باشد، وضعیت حقوقی برای موجر پیچیده تر می شود، اما باز هم بن بست نیست. در این حالت نیز موجر باید دعوای حکم تخلیه عین مستاجره را در دادگاه صلح مطرح کند. با این تفاوت که اثبات صحت و اصالت قرارداد، به دلایل و مستندات قوی تری نیاز دارد. در چنین مواردی، مدارکی مانند فیش های واریزی اجاره بها، پیامک ها یا ایمیل های رد و بدل شده بین طرفین، شهادت افرادی که از وجود رابطه استیجاری مطلع بوده اند (حتی اگر ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند)، و هرگونه قرینه و اماره ای که رابطه استیجاری را تأیید کند، می تواند به کمک موجر بیاید. اثبات در این حالت دشوارتر است، اما غیرممکن نیست و نیاز به ارائه مدارک جامع و دقیق به دادگاه دارد.
مدت زمان تقریبی برای گرفتن حکم تخلیه با یک شاهد چقدر است؟
مدت زمان لازم برای صدور حکم تخلیه با یک شاهد، به عوامل مختلفی بستگی دارد و نمی توان زمان دقیقی را برای آن پیش بینی کرد. این عوامل شامل حجم کاری دادگاه، میزان پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی خط و امضا، نحوه ابلاغ اوراق قضایی به مستاجر، و همچنین همکاری طرفین در ارائه مدارک است. به طور کلی، فرآیند صدور حکم تخلیه ممکن است از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول بینجامد. البته با توجه به تغییر صلاحیت به دادگاه صلح و ماهیت این دادگاه ها که به منظور سرعت بخشیدن به رسیدگی ها ایجاد شده اند، امید می رود این مدت زمان کاهش یابد. پس از صدور حکم نیز، مرحله اجراییه و اقدام عملی برای تخلیه توسط واحد اجرای احکام صورت می گیرد.
نقش بنگاه معاملات ملکی در این فرآیند چیست؟
بنگاه معاملات ملکی، به عنوان واسطه و تنظیم کننده قرارداد، نقش مهمی در شفافیت و صحت معاملات دارد. در شرایطی که امضای شاهد در اجاره نامه تنها یک نفر باشد، نقش بنگاه پررنگ تر می شود. برخی قضات، همان طور که قبلاً اشاره شد، امضای مشاور املاک را به عنوان تأییدی بر صحت قرارداد تلقی می کنند، هرچند که این موضوع یک رویه عمومی نیست. اما به هر حال، اطلاعات و سوابق موجود در بنگاه، می تواند به عنوان قرینه و دلیل تکمیلی در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد. علاوه بر این، در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا شهادت در مورد نحوه تنظیم قرارداد، مشاور املاک می تواند در فرآیند دادرسی مفید واقع شود.
آیا مستاجر می تواند به حکم تخلیه اعتراض کند؟
بله، مستاجر پس از صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صلح، حق اعتراض و تجدیدنظرخواهی از این حکم را در محاکم بالاتر (دادگاه تجدیدنظر استان) دارد. مهلت تجدیدنظرخواهی، بیست روز از تاریخ ابلاغ حکم است. مستاجر می تواند با استناد به دلایلی مانند عدم رعایت تشریفات قانونی، وجود اشکال در قرارداد، یا ادعای پرداخت اجاره بها، نسبت به حکم صادره اعتراض کند. دادگاه تجدیدنظر پس از بررسی دلایل و مستندات، رأی قطعی را صادر خواهد کرد. در طول این مدت، اجرای حکم تخلیه متوقف خواهد شد تا تکلیف نهایی پرونده مشخص شود.
نتیجه گیری و توصیه های نهایی
مدیریت دعاوی اجاره، به ویژه در شرایطی که قرارداد اجاره با چالش هایی نظیر وجود تنها یک شاهد مواجه است، نیازمند دانش حقوقی عمیق و رویکردی استراتژیک است. همان طور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، برای درخواست دستور تخلیه فوری، قانون تخلیه مستاجر با یک شاهد را عموماً با مانع مواجه می کند و وجود دو شاهد رسمی برای قراردادهای عادی الزامی است. بنابراین، در سناریوی وجود تنها یک شاهد، تمرکز موجر باید بر پیگیری مسیر حکم تخلیه (دعوای تخلیه عین مستاجره) از طریق دادگاه صلح باشد.
قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403/02/10، با الزامی کردن ثبت قراردادها در سامانه های الکترونیک و انتقال صلاحیت رسیدگی به دادگاه صلح، ابعاد جدیدی به این فرآیند بخشیده است. این تغییرات، بر اهمیت رعایت دقیق الزامات قانونی در تنظیم قراردادهای اجاره تأکید می کند تا موجران در آینده با مشکلات کمتری در زمینه تخلیه ملک بدون دو شاهد مواجه شوند. اهمیت امضای شاهد در اجاره نامه، چه یک نفر و چه دو نفر، به عنوان رکن اثباتی انکارناپذیر است و دادگاه با استفاده از تمامی قرائن و امارات، به ارزیابی صحت و اعتبار آن خواهد پرداخت.
توصیه نهایی به تمامی موجران و افرادی که در شرف تنظیم قرارداد اجاره هستند، این است که از همان ابتدا، قراردادهای خود را با رعایت کامل موازین قانونی تنظیم کنند. اطمینان از حضور دو شاهد معتبر و همچنین ثبت قرارداد در سامانه های الکترونیک (کاتب و خودنویس) و اخذ کد رهگیری، می تواند به نحو چشمگیری از بروز مشکلات آتی جلوگیری کرده و مسیر تخلیه را در صورت لزوم، تسهیل نماید. در هر مرحله از این فرآیند پیچیده، از تنظیم قرارداد تا پیگیری مراحل حکم تخلیه با یک شاهد، مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل ملکی مجرب، یک ضرورت اجتناب ناپذیر است. وکیل متخصص می تواند با ارائه راهنمایی های دقیق و نمایندگی حقوقی، به شما در طی کردن صحیح و سریع فرآیندهای قانونی کمک کرده و از اقدامات خودسرانه و غیرقانونی که ممکن است عواقب حقوقی جدی در پی داشته باشد، پیشگیری نماید.