نمونه دادخواست اثبات عقد اجاره

اثبات عقد اجاره شفاهی در مراجع قضایی، یک چالش حقوقی رایج برای موجران و مستأجرانی است که بدون تنظیم قرارداد کتبی اقدام به معامله کرده اند. این دادخواست به افراد کمک می کند تا در غیاب اسناد مکتوب، وجود یک رابطه استیجاری معتبر را به دادگاه اثبات کرده و حقوق قانونی خود را احقاق کنند.

عقد اجاره، قراردادی حیاتی در روابط اجتماعی و اقتصادی محسوب می شود که به موجب آن، شخص (مستأجر) برای مدت معینی مالک منافع مالی می شود که متعلق به دیگری (موجر) است. در حالی که تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی، راهکاری مطمئن برای جلوگیری از اختلافات آتی است، اما در بسیاری از موارد، به دلایل مختلف از جمله اعتماد متقابل یا عدم آگاهی، این قراردادها به صورت شفاهی منعقد می گردند. این رویکرد، گرچه در لحظه ممکن است ساده به نظر برسد، اما در صورت بروز اختلاف، می تواند طرفین را با چالش های جدی حقوقی، به ویژه در زمینه اثبات وجود و مفاد قرارداد، مواجه سازد. اهمیت اثبات این رابطه حقوقی در دادگاه، زمانی پررنگ می شود که یکی از طرفین منکر وجود اجاره شود یا در خصوص جزئیات آن مانند مدت اجاره، میزان اجاره بها یا شرایط تخلیه اختلاف نظر پیش آید. در چنین شرایطی، نیاز به طرح دعوای اثبات عقد اجاره در مراجع قضایی، اجتناب ناپذیر می گردد. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع حقوقی، به بررسی مبانی قانونی، ادله اثبات، مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست، و ارائه یک نمونه دادخواست تخصصی اثبات عقد اجاره می پردازد تا کاربران با آگاهی کامل تری در این مسیر گام بردارند.

مبانی حقوقی عقد اجاره و اعتبار آن

پیش از ورود به جزئیات اثبات عقد اجاره شفاهی، درک مبانی حقوقی این قرارداد و اعتبار قانونی آن در نظام حقوقی ایران ضروری است. شناخت ماهیت عقد اجاره و جایگاه قراردادهای شفاهی، پایه ای برای پیگیری دعاوی مرتبط فراهم می آورد.

تعریف و ماهیت عقد اجاره

عقد اجاره، یکی از عقود معین در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران است که تعریف و احکام آن در مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶ این قانون بیان شده است. طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. این تعریف، ارکان اصلی عقد اجاره را مشخص می کند: تملیک منفعت در برابر اجرت معلوم.

• ویژگی های عقد اجاره:
  • لازم: بدین معنا که هیچ یک از طرفین، مگر با رضایت دیگری یا حکم قانون، حق فسخ آن را ندارد.
  • تملیکی: مستأجر مالک منافع عین مستأجره برای مدت معین می شود.
  • معوض: در برابر تملیک منفعت، اجرت المسمی (مال الاجاره) پرداخت می شود.
  • موقت: تملیک منفعت برای مدت مشخصی صورت می گیرد و اجاره دائم باطل است.
• ارکان عقد اجاره:
  • موجر: اجاره دهنده.
  • مستأجر: اجاره کننده.
  • عین مستأجره: مالی که منافع آن اجاره داده می شود (مانند خانه، مغازه، اتومبیل).
  • مال الاجاره (اجرت المسمی): عوضی که مستأجر در قبال منافع پرداخت می کند.
  • مدت: بازه زمانی که منافع به مستأجر تملیک می شود.

از جمله مهم ترین تعهدات موجر، تسلیم عین مستأجره و فراهم آوردن امکان انتفاع مستأجر از آن است و تعهدات مستأجر شامل پرداخت به موقع مال الاجاره و استفاده متعارف از عین مستأجره می شود.

اعتبار قرارداد شفاهی در نظام حقوقی ایران

نظام حقوقی ایران، بر خلاف برخی نظام های حقوقی دیگر که تشریفاتی بودن (کتبی بودن) را برای برخی قراردادها ضروری می دانند، به اصل عدم لزوم کتبی بودن قراردادها اعتقاد دارد. این اصل ریشه در ماده ۱۰ قانون مدنی دارد که بیان می دارد: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.

بر این اساس، عقد اجاره شفاهی نیز، در صورتی که ارکان و شرایط اساسی صحت معامله را دارا باشد، از نظر قانونی معتبر و لازم الاجرا تلقی می شود. به عبارت دیگر، عدم وجود سند کتبی، صرفاً به معنای وجود چالش در اثبات قرارداد است، نه بطلان آن. طرفین قرارداد شفاهی، مکلف به ایفای تعهدات خود هستند و در صورت تخلف، طرف متضرر می تواند برای احقاق حقوق خود به مراجع قضایی مراجعه کند.

تمایز اثبات قرارداد شفاهی عمومی با عقد اجاره شفاهی

یکی از نکات کلیدی و حائز اهمیت در طرح دعاوی مربوط به اثبات قراردادهای شفاهی، تمایز میان اثبات قرارداد شفاهی عمومی و اثبات عقد اجاره شفاهی است. در حالی که هر دو به اثبات وجود یک توافق غیرمکتوب اشاره دارند، اما ماهیت و جزئیات مورد نیاز برای اثبات آن ها متفاوت است.

هنگامی که خواهان به دنبال اثبات قرارداد شفاهی عمومی است، ممکن است هدف صرفاً اثبات وجود یک توافق اولیه یا یک تعهد کلی باشد. اما در دعوای اثبات عقد اجاره شفاهی، خواهان باید به طور خاص وجود یک رابطه استیجاری را با تمام ارکان آن (مدت اجاره، میزان اجاره بها، مشخصات دقیق عین مستأجره، تاریخ شروع و پایان اجاره و سایر شروط توافق شده) اثبات کند. طرح دعوای صرفاً اثبات قرارداد شفاهی، ممکن است پاسخگوی نیازهای حقوقی موجر یا مستأجر در خصوص تخلیه ملک، مطالبه اجاره بها، یا دریافت خسارات نباشد. بنابراین، لازم است دادخواست و ادله به گونه ای تنظیم و ارائه شوند که به طور مستقیم به ماهیت و جزئیات عقد اجاره اشاره داشته باشند و نه صرفاً به وجود یک توافق کلی.

شرایط صحت عقد اجاره شفاهی و ادله اثبات آن

برای اینکه یک عقد اجاره شفاهی معتبر تلقی شود و قابلیت اثبات در دادگاه را داشته باشد، باید شرایط اساسی صحت معاملات را دارا باشد. همچنین، شناخت ادله اثبات دعوا برای احراز وجود این عقد، از اهمیت بالایی برخوردار است.

شرایط اساسی صحت معاملات در عقد اجاره شفاهی

بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایط اساسی صحت هر معامله ای، از جمله عقد اجاره شفاهی، شامل موارد زیر است:

1. قصد و رضای طرفین:

   موجر و مستأجر باید با قصد انشا و رضایت کامل (بدون اکراه، اشتباه یا تدلیس) نسبت به انعقاد عقد اجاره توافق کرده باشند. نبود قصد یا رضایت، می تواند به ترتیب موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد شود.

2. اهلیت طرفین:

   طرفین قرارداد (موجر و مستأجر) باید دارای اهلیت قانونی برای انجام معامله باشند؛ به این معنا که عاقل، بالغ و رشید باشند. افراد محجور (مانند صغار، مجانین و سفیه) فاقد اهلیت کامل برای انعقاد قرارداد هستند.

3. معین بودن موضوع معامله:

   موضوع عقد اجاره شامل عین مستأجره (مثلاً واحد آپارتمان با پلاک ثبتی مشخص) و مال الاجاره (میزان دقیق اجاره بها) باید به طور کامل و بدون ابهام مشخص باشد. ابهام در این ارکان می تواند منجر به بطلان عقد شود.

4. مشروعیت جهت معامله:

   قصد و هدف از انعقاد عقد اجاره باید مشروع و قانونی باشد. به عنوان مثال، اجاره ملکی برای مقاصد غیرقانونی، باطل است.

ادله اثبات دعوا برای اثبات عقد اجاره شفاهی

در غیاب سند کتبی، اثبات عقد اجاره شفاهی نیازمند ارائه دلایل و مدارک مستندی است که بتوانند قناعت وجدان قاضی را فراهم آورند. مواد ۱۹۴ تا ۲۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی به ادله اثبات دعوا می پردازد و راهنمایی های لازم را در این خصوص ارائه می دهد.

1. اقرار:

   اقرار یکی از قوی ترین ادله اثبات دعوا است. اقرار می تواند به صورت کتبی (مانند پاسخ به اظهارنامه حاوی اعتراف به رابطه استیجاری)، شفاهی (در جلسه دادگاه یا در خارج از آن با شهادت شهود) یا ضمنی (با انجام اعمالی که دلالت بر اقرار دارد) باشد. به عنوان مثال، اگر خوانده در پاسخ به سوالات دادگاه یا در دفاعیات خود، به نحوی وقوع اجاره را تأیید کند، این خود دلیل قاطعی بر اثبات عقد است.

2. شهادت شهود:

   شهادت شهود، به ویژه در اثبات قراردادهای شفاهی، نقش بسیار مهمی دارد. شرایط شاهدان (تعداد، عدالت، عدم ذینفع بودن) و نحوه اخذ شهادت در دادگاه مطابق قوانین مربوطه انجام می شود. برای اثبات اجاره شفاهی، شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن لازم است. شهودی که در زمان توافق شفاهی حضور داشته اند و از جزئیات آن (مانند مدت، مبلغ اجاره، مشخصات ملک) اطلاع دارند، می توانند به اثبات دعوا کمک شایانی کنند.

3. امارات قضایی و شواهد متقن:

   امارات قضایی، نشانه هایی هستند که قانون یا قاضی از آن ها به وجود یا عدم وجود امری پی می برند. در دعوای اثبات اجاره شفاهی، شواهد و قرائن متعدد می توانند نقش اماره را ایفا کنند:

   • فیش های واریزی اجاره بها: فیش های بانکی مبنی بر واریز مبالغ مشخص و دوره ای به حساب موجر (یا به نام مستأجر از جانب شخص ثالث) که در شرح آن ها به اجاره بها اشاره شده باشد، یا مبالغی با ماهیت مشابه اجاره بها، از قوی ترین دلایل است.
   • قبوض خدماتی: قبوض آب، برق، گاز، تلفن و سایر خدمات عمومی که به نام مستأجر و با آدرس ملک مورد اجاره صادر شده باشند، یا به نام موجر ولی توسط مستأجر پرداخت شده باشند، می توانند دلیلی بر تصرف مستأجر و وجود رابطه استیجاری باشند.
   • نامه های پستی، پیامک ها، ایمیل ها و مکالمات: هرگونه مکاتبه کتبی یا الکترونیکی (با تأیید مراجع ذی صلاح) که حاوی اذعان به رابطه استیجاری، توافق بر اجاره بها، مدت اجاره یا سایر جزئیات باشد، قابل استناد است. مکالمات تلفنی ضبط شده نیز در صورت ارائه و تأیید صحت توسط کارشناس، می تواند مفید باشد.
   • اسناد مربوط به تعمیرات یا تغییرات در ملک: فاکتورها یا رسیدهای مربوط به تعمیرات اساسی یا تغییرات در ملک که به دستور یا با اطلاع طرفین انجام شده و نشان دهنده استفاده و تصرف مستأجر یا مسئولیت موجر باشد.
   • استشهادیه محلی: گواهی کتبی از همسایگان یا افراد مطلع که به صورت شفاهی یا کتبی، سکونت مستأجر در ملک و پرداخت اجاره بها را تأیید کنند، می تواند به عنوان اماره قضایی مطرح شود.
   • معاینه و تحقیق محلی: دادگاه می تواند با اعزام نماینده یا کارشناس به محل، از همسایگان و افراد مطلع تحقیق کند و وضعیت ملک را از نزدیک بررسی نماید.
   • گزارشات مراجع انتظامی: در صورت بروز اختلاف و دخالت نیروی انتظامی، گزارشات تهیه شده توسط این مراجع می توانند حاوی اطلاعاتی در خصوص رابطه استیجاری باشند.
4. سوگند:

   در شرایطی که هیچ یک از ادله اثبات دعوا موجود نباشد و تنها راه باقی مانده باشد، دادگاه می تواند به درخواست خواهان، خوانده را مکلف به سوگند کند. سوگند آخرین حربه اثباتی است و شرایط خاص خود را دارد.

5. علم قاضی:

   در نهایت، علم قاضی که از مجموع دلایل و امارات موجود در پرونده حاصل می شود، نقش تعیین کننده ای در صدور رأی دارد. قاضی می تواند با تحلیل جامع تمامی شواهد، به وجود یا عدم وجود عقد اجاره شفاهی پی ببرد.

مستندات قانونی مرتبط با اثبات عقد اجاره

برای طرح دعوای اثبات عقد اجاره شفاهی، آشنایی با مواد قانونی زیر ضروری است:

• مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶ قانون مدنی: این مواد به طور خاص به احکام عقد اجاره، از تعریف و ارکان تا حقوق و تکالیف موجر و مستأجر و شرایط فسخ آن می پردازند.
• مواد ۱۹۴ تا ۲۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی: این مواد به تفصیل ادله اثبات دعوا (اقرار، اسناد، شهادت، معاینه محلی، تحقیق محلی، سوگند و کارشناسی) را بیان می کنند.
• قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این قانون عمدتاً بر قراردادهای اجاره رسمی یا عادی که با شرایط خاص (مانند گواهی دو شاهد) تنظیم شده اند، حاکم است. با این حال، در برخی موارد برای اثبات اجاره شفاهی و پس از آن، برای طرح دعوای تخلیه (به خصوص در صورت عدم اثبات اجاره و اثبات تصرف عدوانی یا غصبی)، می تواند مورد استناد قرار گیرد. لازم به ذکر است که اثبات اجاره شفاهی معمولاً تحت شمول کامل این قانون برای درخواست تخلیه فوری قرار نمی گیرد و نیاز به طی مراحل طولانی تری در دادگاه دارد.

شناخت دقیق ادله اثبات دعوا و نحوه ارائه آن ها به دادگاه، از کلیدی ترین مراحل در دعوای اثبات عقد اجاره شفاهی است. جمع آوری و تدوین مستندات به صورت منظم و حقوقی، می تواند روند رسیدگی را تسهیل و شانس موفقیت خواهان را افزایش دهد.

مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست اثبات عقد اجاره

تنظیم و تقدیم دادخواست، نخستین گام رسمی در فرایند قضایی اثبات عقد اجاره شفاهی است. این مرحله نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات شکلی و ماهوی است تا از رد دادخواست جلوگیری شود و پرونده به درستی در مسیر قانونی قرار گیرد.

انتخاب مرجع صالح

پیش از تنظیم دادخواست، تعیین مرجع قضایی صالح از اهمیت بالایی برخوردار است. صلاحیت مراجع قضایی بر دو نوع است: ذاتی (مانند تمایز دادگاه حقوقی با کیفری) و محلی (کدام شهر یا منطقه). برای دعوای اثبات عقد اجاره:

• شورای حل اختلاف: در حال حاضر، دعاوی مالی با خواسته تا سقف معین (معمولاً ۲۰ میلیون تومان یا بیشتر، بسته به مصوبات سالانه) در صلاحیت شورای حل اختلاف است. اگر خواسته مالی (مانند اجاره بهای معوقه) در کنار اثبات عقد اجاره، کمتر از این سقف باشد، شورا صالح به رسیدگی است.
• دادگاه حقوقی: برای دعاوی با خواسته مالی بالاتر از سقف صلاحیت شورای حل اختلاف و یا دعاوی که اساساً غیرمالی محسوب می شوند (مانند خواسته صرفاً اثبات وجود عقد اجاره بدون مطالبه مالی بزرگ)، دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی است.
• صلاحیت محلی: بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک (عین مستأجره) صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول است. بنابراین، دادخواست باید در دادگاه یا شورای حل اختلاف واقع در حوزه قضایی محل ملک تقدیم شود.

اجزای دادخواست

یک دادخواست شامل بخش های مشخصی است که هر یک اطلاعات خاصی را در بر می گیرد:

1. خواهان: مشخصات کامل فرد یا افرادی که دعوا را مطرح می کنند (موجر یا مستأجر)، شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق و شماره تماس.
2. خوانده: مشخصات کامل طرف مقابل دعوا، شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق و شماره تماس.
3. وکیل (در صورت وجود): اگر خواهان وکیل داشته باشد، مشخصات کامل وکیل (نام، نام خانوادگی، آدرس دفتر، شماره پروانه) نیز درج می شود.
4. خواسته: این بخش قلب دادخواست است و باید به وضوح و دقت بیان شود. خواسته اصلی اثبات عقد اجاره شفاهی فی مابین خواهان و خوانده است. باید تمامی جزئیات مهم عقد اجاره شامل مشخصات دقیق ملک (نوع، کاربری، پلاک ثبتی، آدرس)، تاریخ شروع و پایان اجاره، و میزان اجاره بهای ماهانه به طور کامل ذکر شود. همچنین، می توان خواسته های مرتبط مانند محکومیت خوانده به پرداخت اجاره بهای معوقه از تاریخ […] تا زمان صدور حکم و اجرای آن، و صدور حکم تخلیه عین مستأجره را نیز اضافه نمود. در صورتی که خواهان مدعی خسارت تأخیر تأدیه نیز باشد، باید آن را در این بخش قید کند.
5. دلایل و منضمات: در این قسمت، لیست تمامی ادله و مدارکی که برای اثبات دعوا در اختیار خواهان است، به صورت دقیق و منظم آورده می شود. این مدارک شامل تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان، تصویر مصدق شهادت نامه شهود (در صورت تهیه استشهادیه)، فیش های واریزی اجاره بها، قبوض خدماتی به نام مستأجر یا با آدرس ملک، مکاتبات (پیامک ها، ایمیل ها)، درخواست معاینه و تحقیق محلی، و هرگونه دلیل دیگر که به اثبات اثبات اجاره شفاهی کمک کند، می شود.
6. شرح دادخواست: این بخش به تشریح کامل وقایع، چگونگی انعقاد عقد اجاره شفاهی، مدت و مبلغ آن، تخلف خوانده (مثلاً انکار اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، عدم تخلیه پس از انقضای مدت) و در نهایت، درخواست از دادگاه برای رسیدگی و صدور حکم مطابق خواسته اختصاص دارد. شرح باید به زبان حقوقی و مستند به مواد قانونی (مانند ماده ۴۶۶ قانون مدنی) نگارش شود و دارای انسجام و منطق حقوقی باشد.

مراحل تقدیم دادخواست

1. تنظیم دادخواست: پس از جمع آوری اطلاعات و مدارک، دادخواست بر روی فرم های مخصوص دادخواست قضایی (قابل تهیه از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سایت های حقوقی) تنظیم می شود.
2. ثبت دادخواست: دادخواست تنظیم شده به همراه تمامی منضمات (تصویر مصدق دلایل) باید از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مرجع صالح ارسال شود.
3. پرداخت هزینه های دادرسی: پس از ثبت، هزینه های دادرسی (بر اساس خواسته مالی یا غیرمالی) که توسط دفتر خدمات الکترونیک قضایی محاسبه می شود، باید پرداخت گردد.
4. پیگیری پرونده: پس از ثبت و پرداخت هزینه ها، شماره پرونده و شعبه رسیدگی کننده مشخص می شود و خواهان (یا وکیل او) باید روند پرونده را تا صدور رأی نهایی پیگیری کند. این پیگیری شامل حضور در جلسات دادرسی، ارائه توضیحات تکمیلی و دفاع از دعوا است.

نمونه دادخواست اثبات عقد اجاره (قابل ویرایش و تخصصی)

در این بخش، یک نمونه دادخواست تخصصی برای اثبات عقد اجاره شفاهی ارائه شده است. این نمونه می تواند به عنوان راهنما مورد استفاده قرار گیرد و باید متناسب با جزئیات هر پرونده ویرایش و تکمیل شود.

به نام خدا

عنوان: نمونه دادخواست اثبات عقد اجاره شفاهی (به همراه خواسته تخلیه و مطالبه اجاره بها)

ریاست محترم دادگاه / شورای حل اختلاف ……………………….

مشخصات	خواهان	خوانده	وکیل (در صورت وجود)
نام و نام خانوادگی	……………………………..	……………………………..	……………………………..
نام پدر	……………………………..	……………………………..	……………………………..
کد ملی	……………………………..	……………………………..	……………………………..
آدرس	……………………………..	……………………………..	……………………………..
شماره تماس	……………………………..	……………………………..	……………………………..

خواسته:

1. اثبات عقد اجاره شفاهی ملک/واحد (نوع: مسکونی/تجاری، کاربری: آپارتمان/مغازه، پلاک ثبتی: …………………………………، به آدرس دقیق: ……………………………………………………………………………………………………………) فی مابین خواهان و خوانده، با مدت اجاره ……………… (ماه/سال) از تاریخ ………… تا تاریخ …………، و اجاره بهای ماهانه مبلغ …………………. ریال.
2. محکومیت خوانده به پرداخت اجاره بهای معوقه از تاریخ ………… تا زمان صدور حکم و اجرای آن، به میزان …………………. ریال (با احتساب خسارت تأخیر تأدیه طبق شاخص بانک مرکزی).
3. صدور حکم تخلیه عین مستأجره (ملک فوق الذکر) در صورت اثبات عقد اجاره و انقضای مدت/عدم پرداخت اجاره بها.
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی).

دلایل و منضمات:

• تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
• تصویر مصدق فیش های واریزی اجاره بها (در صورت وجود)
• تصویر مصدق قبوض آب، برق، گاز به نام مستأجر/آدرس ملک (در صورت وجود)
• استشهادیه محلی (در صورت تهیه)
• لیست گواهان/شهود (با ذکر مشخصات کامل و آدرس)
• تصاویر مکاتبات/پیامک ها/ایمیل ها (حاوی اذعان به رابطه استیجاری)
• درخواست معاینه و تحقیق محلی
• درخواست استعلام از مراجع ذی صلاح (مانند اداره ثبت احوال برای تأیید سکونت)
• سایر دلایل و مستندات موجود (مانند گزارشات انتظامی، فاکتورهای تعمیرات)

شرح دادخواست:

با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند اینجانب …………………………….. (خواهان) مالک شش دانگ ملک/واحد (نوع: مسکونی/تجاری) به آدرس: …………………………………………………………………………………………………………… با پلاک ثبتی ……………………….. می باشم. بر اساس توافق شفاهی صورت گرفته در تاریخ …………، این ملک/واحد را به خوانده محترم آقای/خانم …………………………….. به مدت ……………… (ماه/سال) با اجاره بهای ماهانه مبلغ …………………. ریال اجاره دادم. اجاره بها به صورت …………………………….. (نحوه پرداخت، مثلاً نقداً / از طریق واریز به حساب بانکی به شماره ……………………………..) تعیین گردید. (در صورت وجود واریزی، به شماره حساب و نام بانک اشاره شود).

شواهد و دلایل متعدد، وقوع این عقد اجاره شفاهی را به شرح زیر تأیید می کنند:

1. حضور شهود در زمان توافق شفاهی (که مشخصات آنها در لیست گواهان تقدیم می گردد).
2. فیش های واریزی اجاره بها به حساب اینجانب/خوانده که نشان دهنده پرداخت های دوره ای اجاره بها است. (در صورت وجود).
3. قبوض خدماتی آب، برق، گاز و تلفن که از تاریخ شروع اجاره به نام خوانده یا به آدرس ملک صادر شده و توسط ایشان پرداخت گردیده است. (در صورت وجود).
4. مکاتبات از طریق پیامک/ایمیل/شبکه های اجتماعی (پیوست دادخواست) که در آن خوانده صراحتاً به رابطه استیجاری، مدت اجاره یا میزان آن اذعان داشته است.
5. استشهادیه محلی از همسایگان و افراد مطلع که سکونت خوانده در ملک و آگاهی از رابطه استیجاری را تأیید می نمایند.
6. …………………….. (سایر دلایل مستند به پرونده).

متأسفانه، با وجود وضوح توافقات صورت گرفته و شواهد موجود، خوانده محترم از تاریخ ………… از پرداخت اجاره بها خودداری نموده و/یا پس از انقضای مدت اجاره (تاریخ …………)، از تخلیه ملک امتناع می ورزند. (یا هر تخلف دیگری که رخ داده است، مانند انکار وجود اجاره).

با عنایت به مراتب فوق و استناد به مواد ۴۶۶ به بعد قانون مدنی و مواد ۱۹۴ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مقام محترم قضایی استدعای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته، مبنی بر اثبات عقد اجاره شفاهی و متعاقباً محکومیت خوانده به پرداخت اجاره بهای معوقه و خسارات دادرسی و همچنین صدور حکم تخلیه عین مستأجره (در صورت انقضای مدت یا تخلف)، مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان

نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل خواهان)

امضاء

تاریخ

نکات کلیدی و توصیه های حقوقی تخصصی

دعوای اثبات عقد اجاره شفاهی، با توجه به ماهیت غیرمکتوب آن، دارای ظرافت ها و پیچیدگی های حقوقی خاصی است. در این بخش، به نکات کلیدی و توصیه های تخصصی می پردازیم که می تواند به موفقیت در این دعاوی کمک شایانی کند.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

با وجود راهنماهای جامع و نمونه دادخواست های ارائه شده، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها، نه تنها توصیه، بلکه یک ضرورت است. دلیل این امر به پیچیدگی های متعدد دعاوی اثبات اجاره شفاهی بازمی گردد:

• تشخیص بهترین استراتژی: وکیل می تواند با بررسی دقیق تمامی مستندات و جزئیات پرونده، بهترین مسیر حقوقی و استراتژی اثبات را برای شما تعیین کند.
• آگاهی از رویه قضایی: رویه قضایی دادگاه ها در خصوص اثبات قراردادهای شفاهی می تواند متفاوت باشد و یک وکیل باتجربه از این تفاوت ها و حساسیت های قضات آگاه است.
• جمع آوری و تدوین صحیح ادله: وکیل در جمع آوری، تفکیک و تدوین ادله به گونه ای که برای دادگاه قابل استناد باشد، شما را یاری می کند.
• تنظیم حقوقی دادخواست: نگارش دادخواست با زبان حقوقی دقیق و صحیح، از اهمیت بالایی برخوردار است که وکیل به بهترین نحو آن را انجام می دهد.

تفاوت دعوای اثبات اجاره با خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف

در بسیاری از موارد، خواهان ممکن است در انتخاب نوع دعوا دچار سردرگمی شود. شناخت تفاوت های این دعاوی برای احقاق حقوق ضروری است:

• دعوای اثبات عقد اجاره: هدف اصلی این دعوا، همانطور که بیان شد، اثبات وجود یک رابطه استیجاری با تمام شرایط آن است. پس از اثبات اجاره، می توان درخواست تخلیه یا مطالبه اجاره بهای معوقه را مطرح کرد.
• دعوای خلع ید: این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی بدون داشتن هیچگونه رابطه قراردادی قانونی (چه اجاره و چه صلح یا …) ملک دیگری را تصرف کرده باشد. در واقع، در خلع ید، تصرف عدوانی یا غصبی بودن ملک فرض می شود و خواهان باید مالکیت خود و تصرف غیرقانونی خوانده را اثبات کند. اگر در دعوای اثبات اجاره شفاهی موفق نشدید، ممکن است نیاز به طرح دعوای خلع ید داشته باشید.
• دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: در صورتی که نتوان رابطه استیجاری را اثبات کرد، اما تصرف فرد در ملک محرز باشد (چه به صورت عدوانی و چه به اذن مالک و بدون قرارداد)، مالک می تواند برای دریافت اجرت المثل (معادل اجاره بهای عرفی) ایام تصرف به دادگاه مراجعه کند. این دعوا معمولاً همراه با دعوای خلع ید مطرح می شود.

انتخاب صحیح دعوا، بسته به شرایط پرونده و ادله موجود، می تواند در نتیجه نهایی بسیار مؤثر باشد.

رویه قضایی در اثبات اجاره شفاهی

دادگاه ها در رسیدگی به دعاوی اثبات اجاره شفاهی، حساسیت و دقت ویژه ای به خرج می دهند. معمولاً به دلیل عدم وجود سند کتبی، قاضی به دنبال جمع آوری دلایل و امارات قوی و متعدد است تا بتواند با قناعت وجدانی، حکم به اثبات اجاره دهد. صرف شهادت یک یا دو شاهد ممکن است کافی نباشد و قاضی به دنبال قرائن و شواهد تکمیلی مانند فیش های واریزی، قبوض، پیامک ها و تحقیق محلی خواهد بود.

مدت زمان رسیدگی و هزینه ها

پرونده های اثبات عقد اجاره شفاهی، به دلیل نیاز به جمع آوری ادله مختلف و گاهی ارجاع به کارشناسی (مثلاً برای تأیید پیامک ها یا معاینه محلی)، ممکن است زمان بر باشند. مدت زمان رسیدگی به عوامل متعددی از جمله حجم پرونده های دادگاه، تعداد جلسات دادرسی، نیاز به تحقیق و معاینه محلی یا کارشناسی بستگی دارد. هزینه های دادرسی نیز شامل هزینه ثبت دادخواست، حق الوکاله وکیل (در صورت اخذ وکیل)، هزینه های کارشناسی و سایر هزینه های اجرایی می شود که بر اساس تعرفه های قانونی تعیین می گردد.

پیشگیری بهتر از درمان

با توجه به تمامی چالش ها و پیچیدگی های اثبات عقد اجاره شفاهی، همواره توصیه اکید می شود که قراردادهای اجاره به صورت کتبی و با رعایت تمامی شرایط قانونی تنظیم شوند. تنظیم قرارداد رسمی یا حتی یک قرارداد عادی که شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (مانند امضای دو شاهد) را دارا باشد، می تواند از بروز بسیاری از اختلافات و نیاز به طرح دعاوی پرهزینه و زمان بر جلوگیری کند.

نحوه دفاع خوانده در مقابل این دادخواست و راهکارهای متقابل

خوانده در دعوای اثبات عقد اجاره شفاهی، معمولاً منکر وجود اجاره یا مفاد آن می شود. دفاعیات خوانده می تواند شامل موارد زیر باشد:

• انکار کلی رابطه: ادعای اینکه هیچگونه قراردادی منعقد نشده و تصرف ملک به صورت دیگری (مانلاً عاریه یا رفاقت) بوده است.
• ابطال ادله: تلاش برای رد شهادت شهود، اثبات جعلی بودن مدارک (فیش، پیامک) یا توجیه واریزی ها و قبوض به عناوین دیگر.
• طرح دعوای متقابل: خوانده می تواند در مقابل، دعوایی مانند خلع ید (در صورت ادعای مالکیت) یا مطالبه اجرت المثل (در صورت اقرار به تصرف و انکار اجاره) مطرح کند.

آگاهی از این نکات و مشورت با وکیل متخصص، می تواند به خواهان در مواجهه با دفاعیات خوانده و اتخاذ بهترین رویکرد کمک شایانی کند.

نتیجه گیری

اثبات عقد اجاره شفاهی، یکی از دعاوی پیچیده و در عین حال رایج در نظام حقوقی ماست که نیازمند درک عمیق از مبانی قانونی، آشنایی با ادله اثبات دعوا و طی مراحل حقوقی صحیح است. گرچه قانون مدنی، قراردادهای شفاهی را معتبر می داند، اما چالش اصلی همواره در مرحله اثبات و ارائه مستندات قاطع به دادگاه نهفته است.

همانطور که تشریح شد، از اقرار و شهادت شهود گرفته تا امارات قضایی نظیر فیش های بانکی، قبوض خدماتی و مکاتبات الکترونیکی، هر یک می توانند به عنوان جزئی از پازل اثبات، نقش کلیدی ایفا کنند. انتخاب مرجع صالح، تنظیم دقیق دادخواست با ذکر تمامی جزئیات عقد اجاره، و ارائه لیست کامل دلایل و منضمات، از جمله اقداماتی است که باید با دقت فراوان صورت پذیرد.

هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و نمونه دادخواست تخصصی اثبات عقد اجاره بود تا موجران و مستأجران در مواجهه با این چالش حقوقی، با آگاهی و تسلط بیشتری اقدام نمایند. اما همواره تأکید می شود که ماهیت تخصصی و حساس این دعاوی، لزوم بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص را دوچندان می کند تا از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شود و بهترین نتیجه ممکن حاصل گردد.