محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره مغازه

مالیات بر اجاره مغازه به درآمد حاصل از اجاره واحدهای تجاری تعلق می گیرد و محاسبه آن نیازمند شناخت دقیق قوانین و معافیت های مالیاتی مربوطه است. این مقاله یک راهنمای جامع و به روز برای درک کامل این فرآیند ارائه می دهد و به مالکین و مستاجرین کمک می کند تا تکالیف مالیاتی خود را به درستی انجام دهند.

مالیات بر درآمد اجاره املاک، یکی از بخش های مهم نظام مالیاتی کشور محسوب می شود که با هدف تحقق عدالت مالیاتی و تامین بخشی از درآمدهای عمومی دولت وضع شده است. در این میان، مالیات بر اجاره مغازه به دلیل ویژگی های خاص خود، از جمله عدم شمول برخی معافیت های رایج در املاک مسکونی، پیچیدگی های بیشتری دارد. شناخت دقیق این قوانین، نه تنها برای مالکین و مستاجرین اهمیت حیاتی دارد، بلکه برای حسابداران و مشاوران مالیاتی نیز به عنوان یک مرجع معتبر، ضروری است. این مقاله با تمرکز بر آخرین به روزرسانی ها و قوانین سال 1404، به بررسی جامع فرآیند محاسبه مالیات بر اجاره مغازه، معافیت های آن، تکالیف مالیاتی مربوط به هر یک از طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) و همچنین جرایم احتمالی می پردازد. هدف نهایی، ارائه اطلاعاتی شفاف، دقیق و کاربردی است تا تمامی افراد ذینفع، بتوانند با آگاهی کامل، به وظایف قانونی خود عمل کرده و از بروز هرگونه مشکل مالیاتی جلوگیری کنند.

مالیات بر اجاره مغازه چیست و چه کسانی مشمول آن می شوند؟

مالیات بر اجاره مغازه، در واقع نوعی مالیات بر درآمد است که از سود حاصل از اجاره یک ملک تجاری (مغازه) اخذ می شود. این مالیات زیرمجموعه مالیات های مستقیم و به طور خاص، مالیات بر درآمد املاک قرار می گیرد. هرگاه شخصی، اعم از حقیقی یا حقوقی، ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره دهد، درآمد حاصل از این اجاره مشمول مالیات خواهد بود. مسئولیت اولیه پرداخت این مالیات، حتی اگر در عمل توسط شخص دیگری انجام شود، بر عهده موجر (مالک یا اجاره دهنده) است، زیرا درآمد اجاره، متعلق به اوست.

این نوع مالیات با مالیات نقل و انتقال ملک یا مالیات بر خانه های خالی تفاوت اساسی دارد. مالیات بر اجاره زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر در حال بهره برداری تجاری بوده و درآمدی از طریق اجاره آن حاصل شده باشد. قانون گذار در مواد مختلف قانون مالیات های مستقیم، به ویژه ماده 53، چارچوب کلی این مالیات را تعیین کرده است. هدف از این مالیات، دریافت سهمی از درآمد حاصل از فعالیت های اقتصادی مرتبط با املاک تجاری است.

تفاوت های کلیدی مالیات بر اجاره مغازه و املاک مسکونی

یکی از نکات حیاتی و متمایز کننده مالیات بر اجاره مغازه، تفاوت آن با مالیات بر اجاره املاک مسکونی است. این تفاوت ها در تعیین میزان معافیت ها و نحوه محاسبه مالیات نقش بسزایی دارند. در حالی که برای املاک مسکونی، معافیت های متراژی (مانند 150 متر در تهران و 200 متر در سایر شهرها) اعمال می شود، این معافیت ها به هیچ عنوان شامل حال املاک تجاری (مغازه) و اداری نمی شوند. این موضوع به این معناست که حتی یک مغازه بسیار کوچک نیز از ابتدای دریافت اجاره، مشمول مالیات خواهد بود، مگر اینکه تحت شمول معافیت های خاص دیگری قرار گیرد.

این تمایز به دلیل ماهیت درآمدزایی املاک تجاری است. خانه های مسکونی عمدتاً برای سکونت و رفع نیازهای اولیه استفاده می شوند، اما مغازه ها به عنوان ابزاری برای کسب درآمد و فعالیت های اقتصادی به شمار می روند. لذا، رویکرد سازمان امور مالیاتی در قبال این دو نوع ملک متفاوت است و مالکین و مستاجرین باید از این تفاوت آگاهی کامل داشته باشند تا از هرگونه محاسبه نادرست یا جریمه های احتمالی جلوگیری شود.

درک مفهوم درآمد مشمول مالیات بر اجاره مغازه (ماده 53 ق.م.م)

برای محاسبه مالیات بر اجاره مغازه، نخستین گام تعیین درآمد مشمول مالیات است. طبق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، شامل کلیه مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی می شود. نکته کلیدی این ماده این است که 25 درصد از کل مبلغ اجاره، بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک مورد اجاره، از کل مال الاجاره کسر می شود. به این ترتیب، تنها 75 درصد از مبلغ کل اجاره به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته خواهد شد.

این کسر 25 درصدی یک نرخ ثابت بوده و به منظور پوشش هزینه هایی نظیر تعمیر و نگهداری، استهلاک، عوارض و سایر مخارجی است که مالک در طول دوره اجاره ممکن است متحمل شود. بنابراین، اگر اجاره سالانه یک مغازه 120 میلیون تومان باشد، 30 میلیون تومان (25 درصد) به عنوان هزینه ها کسر شده و 90 میلیون تومان (75 درصد) باقی مانده، پایه و اساس محاسبه مالیات قرار می گیرد.

نحوه محاسبه اجاره بهای سالانه: تاثیر ودیعه (رهن)

در بسیاری از قراردادهای اجاره، علاوه بر اجاره بهای نقدی ماهانه، مبلغی نیز تحت عنوان ودیعه یا رهن به موجر پرداخت می شود. برای محاسبه صحیح اجاره بهای سالانه و در نتیجه درآمد مشمول مالیات، لازم است این مبلغ ودیعه نیز به اجاره بهای نقدی اضافه شود. سازمان امور مالیاتی، در بخشنامه ها و رویه های خود، روشی برای تبدیل مبلغ ودیعه به اجاره بها در نظر گرفته است.

بر اساس رویه موجود، 18 درصد از مبلغ ودیعه (رهن) به عنوان اجاره بهای فرضی سالانه در نظر گرفته شده و به اجاره بهای نقدی سالانه اضافه می شود. سپس مجموع این دو مبلغ، کل اجاره بهای سالانه را تشکیل می دهد که مبنای کسر 25 درصد هزینه ها و محاسبه درآمد مشمول مالیات خواهد بود.

مثال: فرض کنید یک مغازه با 100 میلیون تومان ودیعه (رهن) و 5 میلیون تومان اجاره ماهانه، اجاره داده شده است.

اجاره نقدی سالانه: 5,000,000 تومان * 12 ماه = 60,000,000 تومان

اجاره فرضی حاصل از ودیعه: 100,000,000 تومان * 18% = 18,000,000 تومان

کل اجاره بهای سالانه: 60,000,000 + 18,000,000 = 78,000,000 تومان

درآمد مشمول مالیات (پس از کسر 25%): 78,000,000 * 75% = 58,500,000 تومان

قانون اجاره کمتر از نرخ متعارف (ماده 54 ق.م.م)

ماده 54 قانون مالیات های مستقیم به این موضوع می پردازد که اگر مبلغ اجاره مندرج در قرارداد (اعم از رسمی یا عادی) کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه (که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین و اعلام می شود) باشد، مبنای تشخیص مالیات، ارقام مندرج در جدول املاک مشابه خواهد بود. این قانون برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق ثبت اجاره بهای غیرواقعی و کمتر از ارزش متعارف در قراردادها وضع شده است.

در مواردی که قرارداد اجاره وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود، یا واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم باشند، نیز سازمان امور مالیاتی می تواند بر اساس جدول اجاره املاک مشابه در منطقه، مبلغ اجاره بها را تعیین و مبنای محاسبه مالیات قرار دهد. این امر به سازمان مالیاتی امکان می دهد تا ارزش اجاری واقعی ملک را فارغ از توافقات غیرمتعارف، برای محاسبه مالیات در نظر بگیرد.

نرخ های مالیاتی و نحوه محاسبه مالیات بر اجاره مغازه در سال 1404

پس از تعیین درآمد مشمول مالیات، گام بعدی اعمال نرخ های مالیاتی مربوطه است. نرخ مالیات بر درآمد اجاره مغازه، بسته به اینکه موجر یک شخص حقیقی باشد یا حقوقی، متفاوت خواهد بود. درک این تفاوت ها برای محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره مغازه اهمیت فراوانی دارد.

محاسبه مالیات برای موجر حقیقی مغازه (ماده 131 ق.م.م)

اگر موجر مغازه یک شخص حقیقی باشد، نرخ های مالیاتی به صورت پلکانی و بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم اعمال می شوند. این نرخ ها برای سال 1404 به شرح زیر است:

درآمد مشمول مالیات سالانه (ریال)	نرخ مالیات قابل پرداخت
تا میزان 2,000,000,000 ریال (200 میلیون تومان)	15%
تا میزان 4,000,000,000 ریال (400 میلیون تومان) نسبت به مازاد 2,000,000,000 ریال	20%
نسبت به مازاد 4,000,000,000 ریال (400 میلیون تومان)	25%

مثال عملی 1: محاسبه مالیات یک موجر حقیقی با درآمد اجاره مغازه
فرض کنید درآمد مشمول مالیات یک موجر حقیقی از اجاره مغازه در سال 1404، مبلغ 300,000,000 تومان (3,000,000,000 ریال) باشد. محاسبه مالیات به این صورت انجام می شود:

• 200,000,000 تومان اول: 200,000,000 * 15% = 30,000,000 تومان
• 100,000,000 تومان باقی مانده (مازاد بر 200 میلیون): 100,000,000 * 20% = 20,000,000 تومان
• کل مالیات قابل پرداخت: 30,000,000 + 20,000,000 = 50,000,000 تومان

این نرخ های پلکانی به گونه ای طراحی شده اند که با افزایش درآمد، نرخ مالیات نیز تصاعدی افزایش یابد.

محاسبه مالیات برای موجر حقوقی مغازه (ماده 105 ق.م.م)

در صورتی که موجر مغازه یک شخص حقوقی (مانند شرکت ها و موسسات) باشد، نرخ مالیات بر درآمد اجاره به صورت ثابت و بر اساس ماده 105 قانون مالیات های مستقیم، 25 درصد تعیین می شود. در این حالت، تفاوتی بین میزان درآمد وجود ندارد و کل درآمد مشمول مالیات (پس از کسر 25 درصد هزینه ها) با نرخ ثابت 25 درصد محاسبه می شود.

مثال عملی 2: محاسبه مالیات یک شرکت که مغازه خود را اجاره داده است
فرض کنید یک شرکت، مغازه خود را اجاره داده و درآمد مشمول مالیات سالانه آن (پس از کسر 25 درصد هزینه ها) 500,000,000 تومان باشد. محاسبه مالیات به این صورت است:

• مالیات قابل پرداخت: 500,000,000 تومان * 25% = 125,000,000 تومان

لازم به ذکر است که برای اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اجاره بخشی از اظهارنامه عملکرد کلی شرکت است و به صورت جداگانه اظهارنامه مالیات بر اجاره تکمیل نمی شود.

معافیت های مالیاتی بر اجاره مغازه: چه کسانی و در چه شرایطی معاف هستند؟

یکی از مهمترین مباحث در مالیات اجاره مغازه، موضوع معافیت ها است. آگاهی از شرایط معافیت می تواند بار مالیاتی قابل توجهی را از دوش مالکان و مستاجران بردارد. با این حال، باید توجه داشت که معافیت های املاک تجاری، تفاوت های چشمگیری با معافیت های املاک مسکونی دارند.

عدم شمول معافیت های متراژی برای املاک تجاری

تأکید مجدد بر این نکته ضروری است که برخلاف املاک مسکونی، املاک تجاری (مغازه) و اداری به هیچ وجه مشمول معافیت های متراژی نمی شوند. یعنی معافیت هایی نظیر 150 مترمربع زیربنای مفید در تهران و 200 مترمربع در سایر شهرستان ها، که برای املاک مسکونی اعمال می شود، برای مغازه ها و واحدهای تجاری قابل استفاده نیست. این موضوع بدان معناست که هر متراژ از یک ملک تجاری که به اجاره داده شود، مشمول مالیات بر اجاره خواهد بود، مگر اینکه تحت شمول سایر معافیت های خاص قرار گیرد. این یکی از کلیدی ترین تفاوت های مالیات اجاره مغازه با مالیات اجاره خانه است و عدم آگاهی از آن می تواند منجر به بروز مشکلات مالیاتی شود.

معافیت ماده 57 قانون مالیات های مستقیم برای موجر حقیقی

یکی از مهمترین معافیت هایی که می تواند برای مالکین حقیقی مغازه کاربرد داشته باشد، معافیت موضوع ماده 57 قانون مالیات های مستقیم است. این ماده مقرر می دارد: در صورتی که شخص حقیقی هیچ گونه درآمدی به جز درآمد اجاره ملک نداشته باشد، درآمد او از املاک تا حد معافیت مالیاتی موضوع ماده 84 قانون مالیات های مستقیم از مالیات معاف خواهد بود. سقف این معافیت در سال 1404، طبق ماده 84 قانون مالیات های مستقیم، 144 میلیون تومان در سال تعیین شده است (معادل 1,440,000,000 ریال).

شرایط و نحوه استفاده از این معافیت به شرح زیر است:

• مالک باید فقط و فقط درآمد حاصل از اجاره ملک (مغازه) را داشته باشد و هیچ درآمد دیگری (مانند حقوق و دستمزد، درآمد مشاغل، سود سپرده و غیره) نداشته باشد.
• مالک موظف است طی اظهارنامه مالیاتی خود، به سازمان امور مالیاتی اعلام کند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارد.
• در صورت رعایت شرایط فوق، تا سقف 144 میلیون تومان در سال از درآمد اجاره وی، مشمول مالیات نخواهد بود و مازاد بر آن طبق نرخ های پلکانی ماده 131 محاسبه می شود.

مثال: اگر مالک یک مغازه تنها درآمدش سالانه 150 میلیون تومان از اجاره آن باشد و هیچ درآمد دیگری نداشته باشد، با استفاده از معافیت ماده 57، 144 میلیون تومان از این درآمد معاف شده و فقط 6 میلیون تومان باقی مانده مشمول مالیات با نرخ 15% خواهد شد.

مالیات بر اجاره دست دوم مغازه

اجاره دست دوم (Sub-Leasing) زمانی اتفاق می افتد که مستاجر اصلی یک ملک (در اینجا مغازه)، خود آن را به شخص یا اشخاص دیگری اجاره دهد. در این شرایط، موجر اولیه (مالک اصلی) همچنان مالیات بر اجاره دریافتی خود را پرداخت می کند. اما برای مستاجر اصلی که اکنون خود به عنوان موجر دست دوم عمل می کند، نحوه محاسبه مالیات متفاوت خواهد بود.

بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، هرگاه موجر (در اینجا موجر دست دوم) مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره. نکته مهم این است که در این حالت، دیگر کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاک اعمال نمی شود. به عبارت دیگر، مستاجر دست دوم تنها بر سود حاصل از اجاره دهی مجدد، مالیات پرداخت می کند.

مثال: فرض کنید شخصی مغازه ای را با 10 میلیون تومان اجاره ماهانه از مالک اصلی اجاره کرده و سپس آن را با 13 میلیون تومان به شخص دیگری (مستاجر دست دوم) اجاره می دهد.

درآمد دریافتی ماهانه: 13,000,000 تومان

اجاره پرداختی ماهانه: 10,000,000 تومان

درآمد مشمول مالیات ماهانه (مابه التفاوت): 13,000,000 – 10,000,000 = 3,000,000 تومان

درآمد مشمول مالیات سالانه: 3,000,000 * 12 = 36,000,000 تومان

این 36 میلیون تومان، بدون کسر 25%، مشمول نرخ های پلکانی ماده 131 (اگر موجر دست دوم حقیقی باشد) یا 25% ثابت (اگر حقوقی باشد) خواهد بود.

مسئولیت پرداخت مالیات بر اجاره مغازه بر عهده کیست؟

یکی از سوالات متداول و مهم در خصوص مالیات اجاره مغازه، این است که مسئولیت پرداخت مالیات بر عهده کیست؟ اصل کلی این است که مالیات بر درآمد اجاره همیشه از درآمد موجر است و مالیات دهنده اصلی موجر محسوب می شود. با این حال، نحوه واریز مالیات به سازمان امور مالیاتی، بسته به نوع شخصیت مستاجر (حقیقی یا حقوقی) متفاوت است.

مالیات اجاره در صورت مستاجر حقیقی مغازه

در اغلب موارد، مستاجران مغازه ها اشخاص حقیقی هستند (مانند بسیاری از کسبه خرد). در این حالت، مستاجر حقیقی هیچ گونه وظیفه قانونی برای کسر مالیات از اجاره بها و پرداخت آن به اداره مالیات ندارد. او هر ماه کل مبلغ اجاره را به موجر پرداخت می کند. در نتیجه، موجر مسئول اصلی ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره و پرداخت مبلغ مالیات مربوطه به سازمان امور مالیاتی خواهد بود. موجر حقیقی موظف است تا پایان تیرماه سال بعد (برای درآمدهای سال گذشته)، اظهارنامه مالیاتی خود را ارسال و مالیات متعلقه را پرداخت کند.

مثال عملی 3: فرض کنید یک موجر حقیقی، مغازه خود را به یک مستاجر حقیقی (صاحب سوپرمارکت) اجاره داده است. مستاجر هر ماه اجاره بهای کامل را به موجر می پردازد. موجر وظیفه دارد تا پایان تیرماه سال 1405، اظهارنامه مالیاتی درآمد اجاره سال 1404 خود را تکمیل و مالیات محاسبه شده را پرداخت کند.

مالیات تکلیفی اجاره برای مستاجر حقوقی مغازه (تبصره 9 ماده 53 ق.م.م)

در صورتی که مستاجر مغازه یک شخص حقوقی (مانند شرکت ها، بانک ها، موسسات دولتی و …) باشد، وضعیت کاملاً متفاوت است. بر اساس تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مستاجر حقوقی موظف است مالیات بر درآمد اجاره را از اجاره بها کسر کرده و آن را به حساب اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک واریز کند. به این نوع مالیات، مالیات تکلیفی اجاره گفته می شود، زیرا پرداخت آن به سازمان مالیاتی بر عهده مستاجر است، حتی اگر مالیات نهایی متعلق به درآمد موجر باشد.

مستاجر حقوقی باید مالیات کسر شده را حداکثر تا پایان ماه بعد از پرداخت اجاره به دارایی واریز کرده و رسید آن را به موجر تسلیم نماید. این رسید برای موجر به منزله پرداخت مالیات تلقی شده و او می تواند آن را در اظهارنامه مالیاتی خود لحاظ کند. هدف از این تبصره، تسهیل در وصول مالیات و جلوگیری از فرار مالیاتی از سوی موجران است.

مثال عملی 4: فرض کنید یک موجر حقیقی، مغازه خود را به یک شرکت (مستاجر حقوقی) اجاره داده است. شرکت مستاجر موظف است هر ماه پس از کسر مالیات مربوط به اجاره، مابقی اجاره را به موجر پرداخت کند و مالیات کسر شده را تا پایان ماه بعد به حساب دارایی واریز و رسید آن را به موجر ارائه دهد.

مثال عملی 5: اگر هم موجر و هم مستاجر، هر دو شخصیت حقوقی باشند، باز هم مستاجر حقوقی موظف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی از اجاره بها است. سپس موجر حقوقی، در اظهارنامه عملکرد سالانه خود، مالیات های تکلیفی پرداخت شده را به عنوان پیش پرداخت مالیات خود لحاظ می کند.

بررسی توافق پرداخت مالیات در قرارداد اجاره

ممکن است در قرارداد اجاره مغازه، طرفین توافق کنند که پرداخت مالیات بر عهده مستاجر (حتی اگر شخص حقیقی باشد) باشد. اما باید توجه داشت که از نظر قانونی، مسئولیت نهایی پرداخت مالیات بر درآمد اجاره همواره با موجر است. اگرچه ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که مستاجر این مبلغ را به جای موجر پرداخت کند، اما سازمان امور مالیاتی، موجر را به عنوان مودی اصلی می شناسد و در صورت عدم پرداخت، او مسئول خواهد بود. بنابراین، این توافقات صرفاً جنبه داخلی بین طرفین قرارداد را دارد و موجر همچنان باید از پرداخت صحیح و به موقع مالیات اطمینان حاصل کند.

مهلت ها و روش های پرداخت مالیات بر اجاره مغازه و ارسال اظهارنامه

رعایت مهلت های قانونی برای ارسال اظهارنامه و پرداخت مالیات، برای جلوگیری از جرایم مالیاتی بسیار حائز اهمیت است. این مهلت ها بسته به نوع شخصیت موجر و مستاجر متفاوت هستند.

تکالیف اظهارنامه مالیاتی برای موجران حقیقی

موجران حقیقی (مالکین شخصی مغازه) موظفند اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک خود را به صورت سالانه تکمیل و ارسال کنند. مهلت ارسال این اظهارنامه معمولاً تا پایان تیرماه سال بعد (برای درآمد اجاره سال قبل) است. به عنوان مثال، برای درآمد اجاره سال 1404، موجر حقیقی باید تا پایان تیرماه 1405 اظهارنامه خود را ارسال کند. این اظهارنامه از طریق سامانه الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی estr.tax.gov.ir قابل تکمیل و ارسال است.

در هنگام تکمیل اظهارنامه مالیات اجاره املاک تجاری، نکات مهمی وجود دارد که باید به آن ها توجه کرد:

• درج صحیح اطلاعات هویتی و آدرس ملک.
• اعلام دقیق مبلغ اجاره دریافتی و مبلغ ودیعه (رهن) جهت محاسبه درآمد مشمول مالیات.
• در صورت برخورداری از معافیت ماده 57، اعلام عدم داشتن درآمد دیگر به صورت دقیق و مستند.
• بارگذاری مدارک و مستندات لازم، مانند قرارداد اجاره.

تکالیف پرداخت مالیات تکلیفی توسط مستاجران حقوقی

مستاجران حقوقی (شرکت ها و موسسات) که بر اساس تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم موظف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی اجاره هستند، مهلت پرداخت ماهانه دارند. آن ها باید مالیات کسر شده از اجاره بها را حداکثر تا پایان ماه بعد به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند. به عنوان مثال، مالیات تکلیفی اجاره مربوط به فروردین ماه، باید حداکثر تا پایان اردیبهشت ماه پرداخت شود.

برای دریافت قبض و پرداخت مالیات تکلیفی، مستاجران حقوقی معمولاً باید به صورت حضوری به ادارات امور مالیاتی مراجعه کنند، زیرا در حال حاضر امکان صدور قبض مالیات تکلیفی اجاره به صورت کاملاً آنلاین و از طریق سامانه های اینترنتی به طور کامل فراهم نیست. پس از پرداخت، رسید مالیاتی باید به موجر تحویل داده شود.

مهم: موجران حقیقی همواره موظف به ارسال اظهارنامه مالیاتی هستند، حتی اگر مالیات توسط مستاجر حقوقی به صورت تکلیفی پرداخت شده باشد. در این حالت، مالیات های پرداخت شده توسط مستاجر در اظهارنامه موجر به عنوان پیش پرداخت منظور می شود.

جرایم عدم پرداخت و عدم ارائه اظهارنامه مالیات اجاره مغازه

عدم رعایت تکالیف مالیاتی مربوط به محاسبه و پرداخت مالیات بر اجاره مغازه، می تواند منجر به اعمال جرایم سنگینی از سوی سازمان امور مالیاتی شود. این جرایم با هدف اطمینان از اجرای صحیح قوانین مالیاتی و جلوگیری از فرار مالیاتی وضع شده اند.

جریمه عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی:

• برای موجران حقیقی: بر اساس ماده 192 قانون مالیات های مستقیم، در صورت عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی در مهلت مقرر، جریمه ای معادل 10 درصد مالیات متعلق برای موجر در نظر گرفته می شود که غیر قابل بخشودگی است.
• برای موجران حقوقی: عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی عملکرد در مهلت مقرر، مشمول جریمه ای معادل 30 درصد مالیات متعلق خواهد بود.

جریمه عدم پرداخت مالیات تکلیفی توسط مستاجران حقوقی:

مستاجران حقوقی که موظف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی اجاره هستند، در صورت عدم انجام این تکلیف در مهلت مقرر، مشمول جریمه های سنگین تری می شوند. بر اساس ماده 199 قانون مالیات های مستقیم:

• جریمه ای معادل 10 درصد مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر.
• 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه تاخیر نسبت به مدت تاخیر از سررسید پرداخت.

این جرایم برای مستاجران حقوقی، حتی اگر مالیات نهایی توسط موجر پرداخت شود، قابل اعمال است و مسئولیت کسر و واریز به موقع را برجسته می کند. علاوه بر این، در صورتی که موجر نیز مالیات خود را پرداخت نکند، عواقب عدم رعایت قوانین مالیاتی هم برای موجر (به دلیل عدم پرداخت) و هم برای مستاجر حقوقی (به دلیل عدم کسر و واریز مالیات تکلیفی) به وجود خواهد آمد.

جریمه ارائه اظهارنامه خلاف واقع:
چنانچه مودی (موجر) اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع ارائه دهد و درآمد واقعی خود را کمتر از حد معمول اعلام کند، علاوه بر پرداخت مالیات متعلقه، مشمول جریمه ای معادل یک برابر مبلغ مالیات متعلق نیز خواهد شد. این جریمه به منظور برخورد با اظهارات غیرصادقانه و تلاش برای فریب سازمان امور مالیاتی وضع شده است.

مالیات بر رهن کامل (رهن تصرف) مغازه

گاهی اوقات قراردادهای اجاره به صورت رهن کامل یا رهن تصرف تنظیم می شوند، به این معنی که مستاجر مبلغ قابل توجهی را به عنوان ودیعه (رهن) به موجر پرداخت می کند و در ازای آن، هیچ مبلغی به عنوان اجاره ماهانه پرداخت نمی شود. این نوع قراردادها، به ظاهر درآمد اجاره نقدی ندارند، اما از دیدگاه سازمان امور مالیاتی، این ودیعه نیز نوعی درآمد محسوب می شود که باید مشمول مالیات گردد.

همانطور که قبلاً اشاره شد، بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، 18 درصد از مبلغ ودیعه (رهن) به عنوان اجاره بهای فرضی سالانه در نظر گرفته می شود. حتی در صورتی که در قرارداد اجاره، هیچ مبلغی به عنوان اجاره نقدی قید نشده باشد و ملک به صورت رهن کامل واگذار شده باشد، سازمان امور مالیاتی این 18 درصد را به عنوان درآمد اجاره فرضی محاسبه کرده و آن را مبنای تشخیص مالیات قرار می دهد.

علاوه بر این، ماده 54 قانون مالیات های مستقیم تصریح می کند که در مواردی که مبلغ اجاره مندرج در قرارداد کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه (که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می شود) باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول املاک مشابه تعیین خواهد شد. این بند، رهن کامل و رهن و اجاره هایی را نیز شامل می شود که در آن ها اجاره پرداختی به دلیل وجود ودیعه بالا، کمتر از 80% ارزش اجاری متعارف منطقه باشد. بنابراین، در صورت نبود یا کم بودن اجاره نقدی، سازمان امور مالیاتی با استناد به جداول ارزش اجاری املاک مشابه در منطقه، ارزش اجاری واقعی را تعیین و مالیات را بر اساس آن محاسبه خواهد کرد.

این رویکرد به سازمان امور مالیاتی امکان می دهد تا از سوءاستفاده از قراردادهای رهن کامل برای فرار از پرداخت مالیات بر اجاره جلوگیری کند و اطمینان حاصل شود که درآمد حاصل از بهره برداری از ملک تجاری، حتی به صورت رهن، مشمول مالیات می شود.

نتیجه گیری

محاسبه مالیات بر اجاره مغازه، فرآیندی پیچیده اما ضروری است که نیازمند آگاهی دقیق از قوانین و مقررات جاری است. مالکین و مستاجرین واحدهای تجاری باید بدانند که برخلاف املاک مسکونی، مغازه ها مشمول معافیت های متراژی نیستند و درآمد حاصل از اجاره آن ها، پس از کسر 25 درصد هزینه ها، مبنای محاسبه مالیات قرار می گیرد. نرخ های مالیاتی برای اشخاص حقیقی پلکانی (ماده 131) و برای اشخاص حقوقی ثابت 25 درصد (ماده 105) است. همچنین، نقش مستاجر حقوقی در کسر و پرداخت مالیات تکلیفی (تبصره 9 ماده 53) و مهلت های مشخص برای ارسال اظهارنامه و پرداخت مالیات، از نکات کلیدی این حوزه است. عدم رعایت این تکالیف، جرایم مالیاتی سنگینی را برای هر دو طرف به دنبال خواهد داشت.

اکیداً توصیه می شود برای اطمینان از صحت محاسبات و جلوگیری از هرگونه مشکل، از ابزارهای محاسبه آنلاین مالیات بر اجاره مغازه استفاده کرده و در موارد پیچیده، از مشاوره تخصصی کارشناسان مالیاتی بهره مند شوید. آگاهی و عمل به موقع به تکالیف مالیاتی، گامی مهم در حفظ شفافیت اقتصادی و جلوگیری از تبعات قانونی است.